城中村改造规划问题篇1

关键词：快速城市化 城中村 城市规划 管理 对策

城市规划、建设与管理是一个密切关联的完整系统，日益加快的城市化进程，迫切要求城市规划管理者加强城市规划建设与管理指导，这是一项重要而迫切的任务。要实现城市的发展与繁荣，必须正确处理城中村的规划管理，以长远的、高品位的规划来体现整个城市建设的高规格，进而推进城市化进程向更高层次迈进。对此，笔者针对当前城中村规划管理问题，从三方面论述快速城市化进程中的城中村规划管理。

一、目前城中村规划管理的现状

城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要体现在：外来人口将租赁房屋作为解决居住问题主要方式，高度集中于城中村，人口密度过高；城中村建筑密度过大，布局混乱，有的城中村建筑密度达到70％以上，甚至达到90％；城中村暂住人口过多、构成复杂，社会治安混乱；城中村的公共服务设施和市政设施欠缺，环境卫生堪忧，且存在诸多安全隐患，等等问题。

而以上诸多问题的产生，正是由于我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面是由于户籍制度、城市住房制度等问题，另一方面，则是城市规划问题导致了城中村问题的产生。如：城市规划与土地利用总体规划编制不完善、不衔接造成城中村建设无据可依；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡二元化分割造成城中村规划管理缺位、违法建设行为查处不力。

城中村改造应结合城市建设和发展的总体规划，科学制定各村的总体规划和详细规划，实现总体规划和详细规划的全覆盖；按照“一步规划到位，分期分批实施”的原则要求分步开展，使各项建设有据可依，不要让今天的规划成为明天发展的障碍，更不能让“今天建，明天拆”的现象发生；规划编制完成后，应按照“规划一张图，审批一支笔，建设一盘棋，一张蓝图绘到底”的要求，对建设项目进行严格控制，严禁一切违章行为发生。此外，城中村改造后其城市管理体制应在现有城市管理方式的基础上进行改革，全程加强新型社区的规划、建设和管理。

二、城中村规划管理的原则与模式

城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划管理是实现城市规划目标的过程，是对城市建设活动的组织和控制。要想把城市规划好、建设好、管理好、规划蓝图能否实现，关键是规划管理。但是在我国城市化快速发展的同时，城中村的规划管理面临以上诸多严峻问题，及时解决城中村规划管理的重要问题，一定要明确城中村改造的原则和模式。

要充分认识快速城市化进程中老城区更新和危破房、城中村改造工作的重大意义，按照规划先行、合理布局，政府主导、社会参与、经济平衡，多轮驱动、点面并进，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善环境、优化功能的思路，切实改善城中村的人居环境。科学、合理、有序、快速地推进城中村改造工作，需遵循六个方面原则：1、政府主导，市场运作。实行市、区、村联动，探索市场机制为基础的多元化整治改造模式；2、规划统筹，配套建设。着力解决城乡二元割裂问题，深化“城中村”社会公共管理体制改革，促进城乡和谐发展；3、村民为本，多方共赢。着力改善人居环境，提高居民生活水平；4、吸引资金，多元筹措。在依法行政的前提下，敢破善立，着力推进制度、机制和方法创新；5、依法安置，合理补偿。紧紧围绕城市建设的总体要求，通过整治改造带动产业结构升级和城市功能转型；6、分类指导，稳步推进。要注重方案的可操作性，着力强调工作的实效性。

城中村改造的主要模式包括两方面：一是城中村整治。除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑的新建，通过多种手段改善城中村的居住环境，包括：历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善。解决安全隐患和市政基础设施不足问题是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境，原则上改造必须满足城市规划和建设标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权，且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，达到城中村与城市全面融合的目标。

三、城中村改造规划的对策实践分析

一是将城中村改造纳入城市总体规划。将城中村改造作为城市总体规划的重要专题内容之一，要综合考虑城市规划区范围内城中村的现状、农用地和集体建设用地的土地产权属性和范围、整治或改造需求及可行性，对建成区和城中村地区的建设做到统一规划管理，妥善安排城中村改造项目的时序和规模，合理安排待改造城中村的安置场所和回迁住房建设。

二是明确城中村改造相关需求内容。出台城中村调查的要求，明确调查的具体内容，制定城中村改造规划及计划的编制技术规范：具体包括：城中村现状、问题及成因、村民改造的意愿、运作模式、资金筹集、拆迁补偿、改造方式、建筑功能和空间结构、改造后的用地结构、实施时序安排、拆迁补偿安置要求和配套政策建议等。同时，需要规范城中村改造计划和专项规划的编制与审批流程。

三是规范城中村改造项目的实施。城市政府应对城中村项目的实施条件和参与城中村改造的开发机构的资质做出具体规定；城中村改造项目可逐步推行招投标方式确定开发机构；要加强城中村改造项目的合同管理，严格追究违约责任；监察部门对项目涉及公共利益的环节实施全程监督，确保国家、集体和村民的利益；加强规划监督力度，对纳入改造计划和范围内的城中村，按城乡规划建设统一管理的要求，实现城中村建设活动按《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》审核管理、建设项目的有证跟踪管理和违法项目的惩罚管理。

四是实施城中村地区的动态监测。将城中村地区纳入动态监测，即时了解城中村空间资源的开发利用及其变化趋势，掌握城中村空间发展变化的状态，及时发现并纠正违法建设行为，避免新的违法建设活动进一步恶化城中村问题。

当然，城中村的社会学属性决定了城市规划的技术手段只是解决城中村问题的方法之一，而城市规划以外的政策、策略和措施也要一并同时考虑，解决好城中村的户籍管理、土地和房产市场管理、失业养老社会保障等问题。

参考文献：

【1】李钊：《“城中村”改造途径的思考》，《安徽建筑》，2001年第3期

【2】李志生：《关于城中村改造的问题》，《城市发展研究》，2002年第5期

【3】沈磊、钟德祥：《城中村改造设计实例分析》，《山西建筑》，2007年第17期

【4】赵民、陶小马：《城市发展和城市规划的经济学原理》，高等教育出版社，2008年版

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城中村改造规划问题篇2

【关键词】旧村改造城市旧村改造野楼盘

一、城市旧村改造的基本概念

（一）城市老城区改造、农村旧村改造与城市旧村改造的区别

城市老城区改造亦称为旧城改造，旧城改造是指改造区域占地原本就属于城市国有土地，涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单位享有，改造拆迁由政府统一协调处理，对涉及建筑物予以评估补偿，按计划实行回迁或另行安置，改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式，即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。农村旧村改造是指改造区域占地原本就属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。而城市旧村改造与城市旧城改造、农村旧村改造均存在重大差异，相比之下要复杂的多。

（二）城市旧村改造的基本概念

本人认为，城市旧村改造首先具备如下两个条件：其一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；其二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家尚未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。

基于城市旧村改造的上述两个条件，本人认为，现阶段城市旧村改造合法概念可以论述为城市旧村改造区域土地所有者根据城市规划依法定程序实现所辖区域改造的行为。

二、城市旧村改造违规开发建设的原动力

基于城市旧村改造的上述特点，城市旧村改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致带来的一系列矛盾。面临众多的城市旧村改造区域，基于政府财力的限制，目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用，故在一定时期内政府不能统一实现城市旧村改造。随着城市房地产市场持续升温，城市旧村改造满足本集体需要的同时，旧村改造土地所有者及房地产投资商也敢于冒风险投入大批资金持续进行旧村开发并将建成房屋非法销售而获取利益，即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。故本人认为利益驱动是城市旧村改造违规开发建设的一关键原动力。

三、违规城市旧村改造存在的实际问题

违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造，违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面：

（一）背离城市整体规划，乱开发建设

基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况，在城市建设规划滞后的城市，这种情况尤其严重，城市旧村改造区域背离城市整体规划，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象，必然会带来一系列的后患，造成的经济损失是不可避免的。

（二）无规则建设影响大型项目规划

城市旧村改造区域无规则的开发建设，使得政府对该城市旧村区域土地利用失控，政府拟建的重大项目可能受到严重影响，由于规划区内土地规划被打乱，可能影响政府涉及大型项目的招商，严重影响到城市的整体布局和可持续性发展，如果对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。

（三）拆除违规改造楼盘引发各种社会问题

因前述原因将违规城市旧村改造楼盘拆除，在造成巨大社会财富浪费的同时必然引发各种社会问题，原城市旧村改造区域的原始住户如何进行补偿？违法购买该城市旧村改造区域房屋的人员是否进行补偿及由谁给予补偿？失去住房的大量人员将如何安置？……到时处理起来将会非常棘手。

四、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果

（一）户籍改革和社区化推进

将城市旧村改造区域农村农民户口改为城市居民户口，以便从户籍上与城市居民实现同一，以加强人员管理；将城市旧村改造区域农村村民委员会改为社区居民委员会以强化行政管理；以此两个方面来加强对涉及城市旧村改造区域的管理力度，设定其改造的范围仅限于在规定的范围内满足本集体成员的需求，防止其违规大规模旧村改造。但是，这种方式在实践中难以凑效，鉴于城市房地产所蕴藏的巨大市场诱惑力，基于城市旧村改造区域土地不属于国家所有，该区域土地所有者和投资商违规开发的高亢热忱是难以阻止的。

（二）联合执法检查、查封非法售楼处

面对违规的城市旧村改造，政府通常组织有关部门采取联合执法检查、查封非法售楼处的方式来遏制违规的城市旧村改造。但这种方式往往是检查的时候非常配合，检查完后照常开发建设，查封的售楼处在检查人员走后又堂而皇之的开门营业，而更有甚者，检查人员还经常遇到大批村民的围攻，导致执法检查、查封不了了之，无果而终。

（三）杀一儆百，强行拆除建成或在建楼盘

对于顶风而上的违规城市旧村改造，政府组织大批执法人员对涉及的某一违规建成或在建改造楼盘采取强行拆除措施，以起到杀一儆百的效果，遏制违规城市旧村改造。但是，时间一长，被拆除的楼盘又建了起来，而且又有新的楼盘不断的开工建设，而政府执法人员强制拆房也是冒着随时有可能与村民发生暴力冲突的前提下进行的，在实践中大量开拆已建楼盘的情况尚不多见。

（四）舆论宣传，扼住购买群体鉴于违规城市旧村改造所建楼盘在集体内部往往采用分配制度，主要靠对外销售给其他购买群体获利，政府部门在购买群体中进行舆论宣传，扼住购买群体，以打击违规进行城市旧村改造。但是在违规城市旧村改造所建野楼盘的低价销售吸引下，仍然有络绎不绝的野楼盘购买者，舆论宣传实是难以凑效。

五、解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则

本人认为，解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则：

（一）预先处理原则

政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域，统一实现城市旧村区域的改造，但可以做到预先规划，可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者，可以预先指导其如何进行旧村改造，以控制全局，从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。

（二）避免损失原则

尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费，对于已建成或在建楼盘，如果确实不违反城市整体规划布局，没有必要拆除的，予以保留，确实不拆除不行的予以拆除，尽量避免处罚性的行为的发生，避免社会财富的浪费。

（三）市场机制原则

一律的遏制未必是一种好的方法，从经济角度来看，可以考虑用市场经济杠杆来适时调节，对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下，可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导，使其走向正规，对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。

（四）保持稳定原则

政府对违规的城市旧村改造所建楼盘的处理结果牵动的方方面面的问题，如处理不妥可能影响到安定团结的大好局面，避免发生大规模的拆除行为，以保持稳定为原则，逐步将问题处理完毕。

六、城市旧村改造问题的法律解决途径

城市旧村改造应分为两个阶段，其一是满足本集体成员的需要而进行的改造，对该方面的城市旧村改造，国家法律并没有禁止性规定，为满足本集体成员需要而在依据政府规划实施的城市旧村改造是政府支持的项目，应当依法公开定性为合法，而不应该避而不谈。其二是在满足了本集体成员的需要之外进行的改造，目前此类改造在未经法定的征用程序前，一般均认定为违规非法改造，而问题通常就出在这里。

政府部门在城市房地产开发和城市旧村改造问题上的处理是截然不同的，对于正常的房地产开发是严格按照《土地管理法》、《房地产管理法》等法律规定，按照正规程序履行集体土地征用开发建设审批程序，交有开发资质的企业实施开发，对正常的房地产市场予以法律保障；对于城市旧村土地所有者及不具有资质的投资者所未按法律规定程序开发建设的外销野楼盘暂时不予以法律确认，不办理土地手续和房产登记手续，故此也不能办理相关抵押贷款手续和法定的过户交易手续。

基于前述分析，本人认为，解决我国现存的城市旧村改造问题应当结合实际情况，在不违反经济规律的前提下，用立法的方式，以法律途径从根本上予以解决，在立法时应着重考虑以下几点：

（一）程序变通

根据我国《土地管理法》的规定，进行建设必须使用国有土地，涉及集体土地的应依法办理征用手续，在涉及数量众多的城市旧村实际改造过程中，城市旧村改造区域土地所有者及投资者无力先行做到支付土地补偿费、安置费等款项，故政府也无力先行支付征用土地的费用，而在建成后的楼盘如符合国家规定的各项标准，后继的资金可以补交；也可以先实行房地分离的方式，由将来的房产所有人另行向政府支付土地使用费；故基于该事实情况，相关法律规定程序可以在该特别法中作出适当的变通，以便于实际执行。

（二）规划前置

在城市旧村改造过程中，避免经济损失和财富浪费的前提是进行预先规划，将规划前置。所有的改造项目均在整体规划的前提下进行，进行细致规划，将规划进行充分的公告并下发给各城市旧村改造区域土地所有者。

（三）登记制度

所有的城市旧村改造项目必须先行登记备案，建立完善的登记制度，便于规划部门了解情况和进行指导，控制城市旧村改造的范围，从而也避免了非法乱建等违规情况的发生。

（四）引导先行

规定凡非具有法定资质开发企业开发的城市旧村改造的主体必须是该城市旧村改造区域土地所有者，由其作为建设单位报送政府指定规划设计院按规定进行设计，经规划批准后交由具有合法资质的建筑企业进行施工，从而先行引导城市旧村改造的进行。

（五）时限制度

为了降低城市旧村改造外销楼盘对以正常程序开发的楼盘的巨大冲击，对于城市旧村改造外销楼盘制定时限制度，规定在法定的期限内政府不予以颁发权利证书、不允许进行交易、银行不办理抵押贷款手续；必须在规定期限内支付购买标的全部价款；在规定时限内交纳政府调节税、在允许交易时应先行交纳税费、未交纳土地使用费的还应按规定份额补交土地使用费。

综上所述，本文从城市旧村改造的概念、城市旧村改造违规开发建设的原动力、违规城市旧村改造存在的实际问题、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果等方面对城市旧村改造问题进行阐述，提出解决城市旧村改造问题所考虑的基本原则及城市旧村改造问题的法律解决途径，提出个人的一些见解。

附：参考资料

1、《中华人民共和国土地管理法》2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正。

城中村改造规划问题篇3

【关键词】城中村；改造途径；城市规划

1 前言：

改革开放以后，我国城市化进程明显加快，大量村庄向城市变迁。然而一个特殊而又普遍的重要事实是，部分村庄不仅没有被城市化发展所“终结”，而且还被城市所“包围”，并且还依然保留和实行着农村管理体制。城中村现象在我国不是孤立个别现象，随着改革开放和我国经济体制改革，我国全国各地城市化进程加快，城中村现象便日益普遍。同时，随着城镇化步伐的变快，城中村的问题也随之越来越尖锐。以奉化市为例，奉化长汀村因为人居密集、房产性质多样、民情复杂、历史遗留问题多，城中村改造更是难上加难。本文就论述奉化市城中村改造途径做了研究，提出了几种改造途径。

2 城中村改造面临的难点

2.1 规划建设问题

城中村基础设施不完善，道路状况差。不仅影响到居民的生活也影响到城市的规划建设。如在奉化城区，有一个远近闻名的长汀村，曾是当地最大的城中村也是奉化市最典型最亟需改造的城中村。这里人口密度大、房屋大多年久失修，环境脏、乱、差现象严重；同时市内的几条干道都通向这里，而到这里又“戛然而止。给城市规划建设带来了不便。

2.2 城中村的宅基地问题

城中村土地产权问题是城中村改造的一个最主要问题，也是最大的障碍、难点。政府要收回城中村土地的规划控制权，城中村居民对原有居住土地的使用权力就被削弱了。而对于城中村这样人口稠密的地区，对于政府、开放商开发政策下较难获得赢利。

与任何一种交易―样，城中村产权出售这笔交易能否达成，关键要看价格，具体说，政府、开发商出价能否为城中村的居民所接受，也可以反过来说，城中村的居民的出价是否能够为政府所接受。而城中村改造的难点很大程度上就决定在定价上。

2.3 体制的问题

城中村存在许多的社会、政治遗留问题，使得城中村未能纳入城市管理的轨道，在管理上存在重大缺陷，而随着城市的二元发展，这些问题越积越多，如户籍问题、社会保险问题等等。因此管理体制上的问题也是城中村改造的一个重点。

2.4 资金的问题

城中村改造是一个系统的城市规划问题，无论是居民的安置，房屋的拆迁，还是城中村居民政策的变更都需要投入大量的资金。目前，奉化市政府不可能承担如此大改造费用，而对于开放商来说，在缺少赢利的驱动下也不可能投入大量的资本。

3 城中村改造途径研究

3.1 市场主导建设，鼓励农村集体经济组织自行改造

政府不直接介入城中村的改造。这是因为，如果以政府作为项目改造的主体，不仅要有巨大的建设投入之外，还将承担大量的补偿包袱，背上沉重的财政压力，同时这种以行政强制力为后盾的手段会引起城中村农户的反感、抵触。因此，政府可以尝试从拆迁补偿的纷争中解脱出来，通过统一规划，制定优惠政策，积极极引、鼓励社会力量参与城中村项目的改造。允许其他开发单位参与改造，但需经改造项目所在的农村集体经济组织同意。这种做法可以解决资金不足的难题。由于农村集体经济组织的参与，拆迁补偿问题也容易得到解决，但考虑到开发单位合理的利益需要，政府需在规划或地价改策上作出进一步的调节。

3.2 统―建设、成片改造，有计划地逐步推进

为了防止再次出现分散的“据点”式开发或“把肉吃了，留下骨头”式的零星插建，奉化市改造还可以依照城市总体建设规划的统一要求来进行统一建设、统一改造。同时，为了保障城中村改造得以实现，还应确保城中村统一或分步规划改造的基本地量。同时，城中村改造事关农民经济来源、外来务工人口的住房及社会稳定，其改造不可能一蹴而就，而应在规划的指导下有计划地逐步推进。同时，城中村改造项目应纳入全市统一的土地开发供应计划，以防止造成土地供应失控，给房地产市场带来冲击

3.3 运用基准容积率和地价杠杆对城中村改造实行双重调节

用基准容积率和地价杠杆对城中村改造进行多方位的调节应该是政府针对辖区内城中村的实际情况，制定出一个统一的容积率――基准容积率，就具体的改造项目而言，对基准容积率高于规划容积率的那部分项目用地实行优惠地价政策，对高出基准容积串的那部分项目用地收取全额的甚至更多的地价。这样可以调节奉化市城中村改造项目的整体开发强度在可以接受、掌控的程度上。同时还可以促进平衡各城中村居民之间的不公平现象，一定程度上减少了违法滥建行为的发生。

3.4 采取房地产产权调换与货币补偿相结合的补偿方式进行改造

一般来说，房屋拆迁补偿有房地产产权调换(实物补偿)和货币补偿两种方式。考虑到奉化市城中村现状以及广大农户对城中村改造的意愿，应实行货币补偿与房地产权调换相结合的方式，并规定补偿给农户的房地产而积不得超过一定标准，对于超出部分一律实行货币补偿或采用人股分配红利的方式彻底解决。

4 城中村改造途径的注意事项

4.1 政策配套是城中村改造的基础

村民是城中村改造的主体，改造涉及每个村民的切身利益。在城中村改造过程中村民最关心的是自己的切身利益能否得到保障。因此奉化市城中村改造应配套出台有关拆迁安置、征地补偿、劳动就业及来来发展等方面问题的相关政策保障措施。同时，加大政策的推进力度，使“村改居”居民享受到和城市居民同等的待遇。从根本上消除村民的思想顾虑，为改造工作的顺利推进奠定良好的基础。

4.2 加强市场引导

城中村改造能否吸引到充足的资金是改造成功与否的关键所在。要依靠单一的资金来源显然是不能整个改造和建设项目的。建议更多地强调筹资渠道的多元化和组合化，利用市场引导机制，吸引众多开发单位参与改造，不但会使改造工作顾利进行，而且也将促使奉化市城市建设形成良好发展局面。

4.3 注重科学的改造规划

科学规划是城中村的发改造规划是前提，城中村改造，要有科学合理的规划。要进行细致深入的规划研究，结合奉化市市总体现划要求，充分协调多方意见，均衡各方利益关系，仔细推敲落实各类用地空间布局，提出切实可行的城中村改造综合规划方案，确保规划方案落到实处。

5 结语：

奉化市城中村的改造涉及数以万计的城中村居民的利益，同时也涉及居住在城中村外来务工者的利益，而且还会涉及政府、地产商等等单位的利益。城中村的改造会影响到城市的整体形象和城市功能，城中村居民的市民化，则是城市化是否成功的重要标志。城中村的改造问题不仅仅是拆迁安置的问题，也不是单靠资金、政策手段能解决的，城中村的改造必须从科学、宏观的角度，灵活运用多种手段对改造解决。

参考文献：

[1]胡弦，刘谷一．谈城中村改造中对弱势群体的关注[J]．三峡大学学报，2008,5(12):102-104

[2]E．F．舒马赫(E．F．Schumacher) (英)．小的是美好的[M]．南京：译林出版社．2007

[3]吴亮.城中村改造过程中存在的问题及对策研究――以西安市为例[J]．西安建筑科技大学.2008,12(7):231-234

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城中村改造规划问题篇4

【关键词】三旧改造；城中村；改造更新策略

1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联

“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。 “三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。

“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。

2、 “三旧改造”的背景及政策解读

（1）背景

“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。

“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。

（2）有关城中村“三旧改造”的政策解读

城中村可直接将集体土地申报转国有用地，只要有三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按现在的征地程序，大大降低交易成本；不超过10%的小面积土地，如边角地、插花地、夹心地等，可纳入改造方案一同申报；土地收益可返还农村集体，对农村集体土地进行三旧改造，60%可返还给村集体；

同时，城中村改造还可享有政府优惠政策：登记国有土地按照现状确定，现在用作商业的为商业用地，现在用作住宅为住宅用地，从而使商业得到合理补偿；村自主改造可协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造；不足基准面积可补差价，广州市将实行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一；安置房转变土地性质后可买卖，转为国有用地的房屋，在交纳了土地出让金后可以进入市场进行出让。

在城中村的改造中，应充分利用政府给予的政策与优惠，加快城中村改造进程。

3、城中村现状及存在问题

九十年代开始，广州市城市建设用地急剧扩张，其结果是导致城市边缘区的大量自然村落为城市建成区包围或纳入城区建设范围 ,城市边缘农村成为“城中村 ”。目前 ,广州城市建成区范围内共有“城中村 ”139个，这些“城中村”分布范围广，几乎遍布城市规划区内的每一区、每一角落。与城市其他建成区相比，“城中村”的容积率较低，普遍不及城市居民的 1/2,而人均居住用地面积则大大高于城区居民人均居住用地面积，这与国土资源部要求的“提高土地使用效率，实现集约利用，优化产业结构，调整土地性质，建立合理结构”的方针大不相符，很大程度上浪费了的城市土地资源。

广州市“城中村”主要存在以下问题：

（1）人口杂乱。“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成，且外来人口较多，租住在城中村的外来人口一般为本地人口的5—10倍，远高于内陆甚至沿海其它中心城市的水平。这无形中给“城中村”的治安及管理带来了严峻的考验。

（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中。依城市规划标准，政府批给农民的自有住宅一般为3层左右，但绝大多数村民都擅自加扩建到了5、6层，甚至10层以上，一户多宅和一宅超面积现象普遍，违法建设和无证物业比重很高，出现“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等，存在较大的安全隐患，整体人居环境质量无法达标。

（3）建筑老旧，上下水、电、气等基础设施不配套且严重老化；内部道路狭窄且不成系统，建筑密度过大，间距大多不满足消防及通风、采光要求。

（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织；存在大量乱占、乱圈地现象；非法租赁、转让、倒卖土地，管理混乱；以土地入股开办各种实业；用集体土地抵押贷款；用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。

“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰城市发展的“痼疾”。因此，“城中村”的改造是自身发展的迫切要求，是“三旧”改造的政策要求，是土地集约化利用的客观要求，是改善提升地区形象的心理要求；“城中村”的改造将在提高土地利用效率，完善城镇基础设施，优化人居环境等方面起到积极的示范带动作用。

4、城中村“三旧改造”原则及策略

（1）城中村“三旧改造”的原则

空间与政策相配合：空间规划要有坚实的政策研究支持，政策研究也要针对具体的村来制定，从制度着手，从实体入手，才能把城中村改造中的各方利益落到实处。

照顾村民利益与城市发展：保证村民住得好，收入有增长，公共开支有着落。规划必须自始至终要尊重村民现有的收入和生活习惯，在规划中要合理解决利益分配问题，建立城中村按城市规划改造建设激励机制。通过村庄的更新改造来增强本地区的吸引力，促进城市发展。

近期与远期相结合：规划要考虑到实施的时序性，制定不同阶段的发展目标与具体的行动计划，做到近远期相结合。

通过城中村改造，实现城中村居民的深度城市化与和谐发展，其结果表现为三个方面：在经济上实现利益的平衡；在管理上实现社区的转型；在空间上实现形象的变革。

（2）城中村“三旧改造”的策略

①改造“城中村”必须因地制宜，做到“一村一策”。通过政策创新达成各方认同的政策标准和实施策略，由此推动改造规划的进行。在统一制定政策前提下，区别不同情况，确定不同的改造方式，坚持维护村民合法权益的原则。维护集体经济和村民的合法权益，提升村民的生活质量，是“城中村”改造成败的关键。

②滚动式推进，逐步改造。采用滚动迁建和局部置换的方式逐步抽疏、更新旧村，分期分批推进改造，逐步实现城中村发展与城市规划的整体协调。这种做法一方面是采取以村民自主改造为主的模式所决定的，另一方面也是缓解资金压力的必然选择。

③社区规划方法，互动式的规划。变传统的空间规划为社区规划，鼓励村民、外来人口、企业等多方参与规划过程，在参与过程中形成一致的规划方案。过程中针对农村社区人们文化水平不高和具有抵触规划的意识等现实，充分重视规划过程中的交流、协商，深入社区进行规划教育，普及和强化规划意识。

④通过引入市场参与主体推进“城中村”改造，解决城中村改造资金难题。根据各区段城中村的条件类型差异，适当辅之以综合房地产开发、政府赎买等其它可行的改造模式。如采用房地产开发的方式，房地产开发以物业的市场租售筹集改造资金，政府给予规划指标和城建税费上的优惠，并将开发利润留给村里以支持滚动改造。

⑤经济利益平衡。村民的经济收入不能降低，对经济利益的平衡补偿是顺利推进城中村改造的首要前提。在补偿形式上，灵活采取物业换土地、商铺换住宅的方式予以解决，而不一定采取单一实物补偿，而是多种补偿方式相结合。

5、引发的思考

在“城中村 ”改造过程中，众多低收入外来人口如何居住是不容忽视的问题。外来人口在广州的城市建设中扮演着重要的角色 ,很大程度上推动着城市建设的发展，同时，他们中的大部分人主要靠租用“城中村”的住房生活 ,一旦“城中村”进行改造完成 ,居住条件改善的同时，也使他们往往因为承担不起高昂的房租，失去继续租住的能力，被迫迁往更为偏远的市郊，导致新的城中村的产生。城中村的拆迁、改造涉及到大量外来人员的迁徙，会引发一系列的社会问题，在改造中适当考虑对这部分人群的安置，使他们可以以较为低廉的价格继续租住在改造后的城中村，将更有利于社会的稳定、和谐发展。

6、结语

目前，广州市已为“三旧”改造制定了一系列计划，包括10 年内基本完成全市“三旧”改造；3 年～5年内基本完成越秀、海珠、荔湾三大旧城区的重点区域改造，以及52 条城中村的改造等等。在广东省在土地资源供需矛盾日益突出，国家城市建设土地供应政策从严从紧的情况下，“三旧”改造拓展了建设空间，保障了发展用地，是为推进节约集约用地试点示范省建设探索出一条新路。同时，“城中村”的“三旧改造”是改善人居环境，提升城市品位、推进城市化进程的必经之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。

参考文献

[1] 黄健文、徐莹．对旧城改造的再认识——以广州市“三旧”改造工作为例［J］．规划师．2011年01期

[2] 周晓 傅方煜．由广东省“三旧改造”引发的对城市更新的思考［J］．现代城市研究．2011年08期

[3] 郭谦、吴昊潼．广州城中村改造的问题和改造可行性模式研究［J］．四川建筑科学研究．第 33卷，2007年 6月第3期 廖远涛、代欣召．城中村改造的政策及实施评价研究——以广州为例［J］．现代城市研究2012年03期

[4] 广州市三旧改造政策解读．百度文库

[5] 广州城中村改造的思路、模式与对策研究．百度文库

[6] 城中村改造的意义．百度文库

[7] 广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；

[8] 广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》；

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[2] 周晓 傅方煜.由广东省“三旧改造”引发的对城市更新的思考［J］.现代城市研究.2011年08期

[3] 郭谦、吴昊潼.广州城中村改造的问题和改造可行性模式研究［J］.四川建筑科学研究.第 33卷，2007年 6月第3期 廖远涛、代欣召.城中村改造的政策及实施评价研究——以广州为例［J］.现代城市研究2012年03期

[4] 广州市三旧改造政策解读.百度文库

[5] 广州城中村改造的思路、模式与对策研究.百度文库

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[7] 广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；

城中村改造规划问题篇5

关键词：城中村；治理；临沂

中图分类号：C913 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2014）22-0129-02

随着近些年临沂城市化进程的加快，城区规模快速扩张，部分村居逐步并入城区成为“城中村”。“城中村”给临沂市城市发展提供宝贵的空间的同时，也带来了诸多的问题。“城中村”的治理改造成为社会稳定和谐必须要解决的课题。

一、临沂市“城中村”治理现状

近年来，临沂市由于经济的迅速发展，城市化进程快速推进，出现了许多的“城中村”。临沂市的“城中村”可分为两类，一类是建城区范围内各村街，已被城市所包围，形成“城中村”。这些街村已成为城区的一部分，但在户籍、土地权属、经济组织和行政管理体制方面仍保留原农村模式，住户大多独门独院，土地利用率低，建筑密度大，村内道路狭窄，存在很大的消防安全隐患；出租房屋缺乏管理，外来人员多，存在社会治安问题；环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住条件差。另一类是由于新一轮城市规划，将新增加的“城中村”。城郊接合部的村庄，位于规划区内，但未完全纳入城市建设范畴，村民群居意识较强，生活方式接近农村。随着城市的发展，这些村庄有可能成为新的“城中村”。

根据统一的城市规划和城市发展的定位，市委、市政府高度重视旧城改造工作，把旧城改造和城中村治理作为优化城市发展布局，提升城市品位，改善人民群众生活环境的大事、实事来抓，相继出台了《关于加快推进城中村改造工作的意见（试行）》，《临沂市城中村改造项目开发建设技术文件》等相关文件，保证城中村改造的规范运作。遵循大规划、高品位的城市建设理念，统一规划，确保了将“城中村”的治理与大临沂的城市建设紧密结合，不搞重复建设。

2003年以前，临沂市主要进行的是市区的旧村改造，由于资金等方面的原因“城中村”改造进展缓慢。近几年来，市委、市政府加快了“城中村”的改造治理，列入规划范围的村居有249个，其中已完成改造的“城中村”有64个，正在改造中的“城中村”有118个，累计拆除房屋面积1 710万平方米，新增安置房面积1 086万平方米。

二、临沂市“城中村”治理的特点

临沂市的“城中村”改造工作取得了较大成绩，极大改善了居民的居住条件，改善了城市环境面貌，取得了很好的经济效益和社会效益，也摸索出了因地制宜，实施“城中村”改造的一些方法。

1.将“城中村”治理改造统一于大临沂的建设中

遵循大规划、高品位的城市建设理念，为确保城市建设的高标准、高档次，临沂市专门请来两院院士、国内城市规划的权威专家参与指导新一轮城市规划，结合临沂的自然、历史、地理、资源特点和发展前景，将城市定位为“鲁东南地区中心城市，全国性商贸物流中心之一，历史文化名城，具有滨水特色的宜居城市”。统一规划确保了将“城中村”的治理与大临沂的城市建设紧密结合，不搞重复建设。

2.因地制宜，实施“城中村”改造

在“城中村”改造工程的实施中，按照“统筹规划、因地制宜、分类实施、以点带面”的指导思想，始终坚持以城市规划和土地利用规划为龙头，在保障被拆迁群众利益的前提下，“拆一还一，先建后拆”；对企业搬迁的，实行先补后拆，城区内统一建设社区，实施成片区规模改造；在农村，采取填实“空心村”、合并建立中心村、建设统一社区（农民公寓）等模式进行改造。在改造的方式方法上，采用村居为主，自我改造；土地收储，政府改造；吸引外资，联合开发；以强带弱，共同发展等多种方法进行改造。

3.多种举措，妥善安置搬迁村民

“城中村”虽然有这样那样的问题和弊端，但村民早已习惯，他们最关心的不是改造后城市环境如何优美，街道如何整齐，而是更多地担心改造后失去赖以生存的房产和土地，害怕既不能保住自己原有的资产，又失去谋生的手段。因此，如何妥善安置搬迁村民，是市委市政府考虑的首要问题。在拆迁安置中，各级部门充分听取群众意见，采取货币安置、还建安置、留地安置、养老保险安置、用地单位安置等多种形式做好群众安置工作。想民之所想，忧民之所忧，妥善安置村民，解决他们的后顾之忧，使临沂市的“城中村”改造进展顺利。

三、关于临沂市“城中村”治理问题的思考

当前，临沂市的“城中村”治理，主要是对“城中村”的建设改造，侧重的是统一的规划和拆迁重建工作。对于既定的旧城旧村改造任务中“促进旧村居和城中村集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的企业”及“村民”向市民转变的问题，所关注的程度还远远不够。

“城中村”改造是一个涉及户籍制度、土地利用制度、集体资产处理、村民自建住宅政策、投融资体制等多方面的复杂系统工程，改造的任务重，经济利益复杂，所需资金数额巨大。省内外一些大中城市在“城中村”改造中，已经探索积累了一些成功经验，例如，珠海市对“城中村”进行拆除并安置村民，辅之以一些配套措施，吸引房地产公司参与旧村改造。广州市的“城中村”也成功完成了改制，都市农民成为公司股东，“城中村”撤销村委会，组成股份公司，按《公司法》经营原来集体企业与物业。借鉴这些经验，我们认为，临沂市在继续推进“城中村”治理的工作中，应更加注意以下方面：

1.加强“城中村”改造与城市社区建设相结合，促进“村民”向市民的转变

总结目前各地“城中村”改造的做法，要特别注意防止将“城中村”改造仅仅局限于房屋形态的改造，忽视“城中村”社会形态的改造。“城中村”不仅仅是一种房屋的形态，它还是一种社会形态。因此，“城中村”的治理就不仅仅是人们由平房搬进高楼大厦这么简单。城市化进程中，人的城市化更加重要。这就要求我们在“城中村”改造中树立长远眼光，注意在进行房屋改造的同时，尽可能实现社会形态的改造，使“城中村”更好地融入到城市整体中去，以实现“城中村”彻底的城市化。

首先，在“城中村”改造后的社区引入规范化、市场化、统一化的物业和社会管理方式，使“城中村”社会结构和管理实现现代化。临沂市在“城中村”改造中所实行的成片开发，即合并组建大型社区的做法非常值得肯定。这一做法为改造后实现社会结构与管理现代化打下了很好的基础。

其次，通过大力开展社区文化、社区教育、社区服务等工作，从思想观念、行为方式、社区管理等方面彻底把“城中村”居民的传统农村生活方式转变为现代化城市生活方式，使“城中村”居民彻底告别旧有的生活方式，走进现代城市文明社区，成为真正的城市人。

2.加快城市建设步伐与注重民生相结合，坚持“以人为本”

在加快城市建设过程中，必须“以人为本”，善解民意，善待百姓。治理“城中村”要考虑到那些以出租房屋为生计的村民和居民的生活来源问题，而这恰恰是需要各个方面认真考虑的问题，也是考验城市管理者智慧的问题。目前临沂市在这方面已经做了一些工作，但工作还应该更细致、更扎实，争取将每一项工作落到实处。

首先，要强化就业技能培训，积极促进村民就业。“城中村”村民有工作，有固定的收入，才能保障社会的稳定。针对“城中村”村民的文化程度普遍较低的状况，要加强就业技能培训，从而提高村民的素质，促进就业。

其次，应多措并举，妥善解决村民的养老、医疗保障问题。临沂市规定，村民身份改变为城市居民后，符合参加城镇职工社会保险条件的应按规定参加城镇职工社会保险。村民转为城市居民后，享受城市居民有关的优抚、复员退伍军人安置和社会救助等政策，符合低保条件的可按规定程序申领城市居民最低生活保障金。“城中村”改造后居民的养老保险、医疗保险如何纳入城市保险范围及所需资金从何处筹集，是需要十分关注的问题。

再次，关注贫困、弱势群体，加大廉租房建设的力度和管理。“城中村”由于低廉的房租，使得它成为农民工、外来务工人员初到城市的栖身之地，成为城市包容性的一大体现。目前临沂市区的一些村子里，近1/3是外来人口，拆迁后这些人的居有其所也是我们政府部门所应关注解决的问题。

3.坚持依法处理土地权属和改造集体经济组织形式

经过这几年的工作，临沂市旧城旧村改造取得了明显成绩，土地集约利用水平显著提高。根据临沂市人民政府《关于加快推进市区城中村改造工作的意见（试行）》，“城中村”改造中的集体土地，具备条件的依法征为国有土地，并按国有土地进行管理；其中农用地必须按规定办理专用手续。“城中村”的集体土地征为国有后，任何单位不得无偿使用。凡涉及改造的村居，其还建安置用地、村民生产经营设施的经济发展用地规模必须根据市政府的政策规定，以满足本村居民还建安置和经济发展的实际需求来确定，禁止以还建安置等名义变相占地进行商品房开发。然而，由于大规模地进行旧村治理改造，审查监管工作跟不上，有些“城中村”以旧村改造的名义从事房地产开发，由于其建设用地未办理土地出让手续，致使公开向社会出售的这部分房屋无法办理房产证，因此造成大量的民事纠纷，带来一系列的社会问题。对于“城中村”改造必然涉及的土地问题，政府对此必须依法出台具体的、易于操作的实施办法。要依法处理好集体土地，健全城市土地供应的管理机制。

另外，要改造“城中村”集体经济组织形式，建立现代企业制度。农村集体资产去留和经营中涉及村民切身利益的大事，建议通过税费政策和土地升值收益的调节使集体资产实现普遍增值，再将村的集体资产组建为社会化股份公司。在改制工作中，还要正确处理国家、集体和个人的关系，在留足必要的集体公共积累外，按人口、劳动年限将股份尽可能量化到个人，从而壮大和优化原有的集体资产，解决“城中村”村民转为城市居民的后顾之忧。兰山区的曹王庄社区，是原曹王庄改造后的社区，集体资产改制后组建成了集团公司。社区的集团公司是社区的经济实体，有300多人参与集团公司工作，每年工作人员最低的能拿到15 000元，高的一般能拿到五六万元。另外，村里进行旧村改造时还建了18万平方米的沿街楼作为公产，集体对外承包、租赁，收入由社区居民共有。村民根据公司的发展情况，每年有分红和福利。这样做，将“城中村”的集体经济组织形式的改造和解决村民的生活问题更好地结合起来，切实解决了村民的后顾之忧。

4.坚持“城中村”改造与保留城市历史相结合，注重城市特色

“城中村”的改造和治理应该是多样的，而不是整齐划一的。世界上每个城市都有高楼大厦，似乎都一样，但当你走进城市，仔细去品味时，就会发现每个城市都让人有不同的感受，这种独特的感受源自于我们对这个城市的历史、城市的内涵的感触。城市的历史与韵味，积淀在城市古老的建筑中，积淀在城市深处的小巷中，也存在于原住民的生活方式中。无论是“城中村”中的古建筑还是原住民，在他们身上都承载了这座城市的记忆，在“城中村”改造的同时应该保护这样一种人文生态。这种人文生态和自然生态具有共同点，其中蕴含的类越丰富、越多样，生态系统才能越具有生命力。

我们今天的城市建设，需要改造“城中村”，因为“城中村”在城市发展中确实出现了很多的问题。但我们在大规模的拆迁旧居时，要注意对有地方特色建筑的保留，开发性地保护城市记忆，而不是让我们的城市看上去整齐划一，非常漂亮，仔细体味时却发现是一个没有历史记忆的城市。临沂市是一个有悠久发展历史的城市，有着丰富的文化资源，有孝文化、兵学文化、红色文化。老城区的每一个街道，每一条小巷都有其历史的渊源，有一个值得传颂的故事。因此，在“城中村”改造的过程中，我们不能忽视对历史文化的保护、继承和延续，要对历史文化街区和历史优秀建筑实行保护性整治，使之凸现我们临沂市的城市历史文化特色。

参考文献：

[1]李俊夫.城中村改造[M].北京：科学出版社，2004.

[2]蓝宇蕴.都市里的村庄：一个“新村社共同体”的实地研究[M].北京：生活・读书・新知三联书店，2005.

[3]代堂平.关注“城中村”问题[J].社会，2002（5）.

[4]刘伟文.“城中村”的城市化特征及其问题分析[J].南方人口，2003（3）.

[5]胡莹.“城中村”的文化冲融――以广州市石牌村为例[J].城市问题，2002（3）.

[6]城中村改造古建筑消失 原住文化何处去[EB/OL].（2007-08-

27）[2014-01-27].http：//.

城中村改造规划问题篇6

关键词：城中村；规划建设；管理对策

中图分类号：TU98 文献标识码： A

城中村是现代化城市与原有的旧式村落的一种结合，突出地反映了城市化与中国所实行的城乡二元化管理制度二者之间的矛盾。城中村在改在规划中也存在诸多问题，这些问题的存在严重影响了我国城市化进程，因此加强对城中村规划改造中相关问题的研究，并探索出相应的改造模式，具有重大的意义。

一、城中村的概念及特征

（一）城中村的概念

城中村，又称都市村庄，是指已经纳入城市总体规划建设范围内，农业用地很少或已经没有，居民职业结构与生存方式已经向城市转型，但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征，建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。

（二）城中村的特征

城中村与周边城市地区相比，其特征主要有：

1、土地特征

城中村土地属于集体所有制土地，基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅，农用土地不断减少以至消失，成熟的城中村已经没有农用土地。

2、建筑特征

建筑物以村民家庭住宅楼为主，缺乏统一规划，建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高)，违章建筑和私搭乱建多，城市基础配套设施缺乏，缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。

3、人口特征

本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡，人口职业构成复杂，外来人口居多，本地居民和外来人口文化素质普遍不高，社会治安难度大，本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会，相互之间为房东和房客关系。

4、经济特征

城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业，外来人口以居住为主，部分在本村从事经营，房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。

二、当前城中村规划建设管理存在的问题

1、城市总体规划编制不完善，缺少与上位规划及其他专项规划的衔接，造成城中村规划建设管理缺位，无法可依；

2、基础设施和社会公共服务设施规划内容不够详尽，对基础设施的选址、规模缺乏论证。尤其对近期建设项目没有具体安排，城中村道路、供水、供电、排水、垃圾处理不配套， 脏乱差问题突出，环境状况恶劣。

3、土地利用总体规划分区制定不合理，工业布局较为分散，缺少对基本农田保护的综合考虑，未明确分区用地规模和相关指标控制要求。

4、违法建设、违章建筑和私搭乱建严重，特别是部分居民在原有的房屋基础上加层扩建，甚至使用废旧建材，建筑质量安全难以得到保证。大量的乱搭乱建，使村内的消防通道严重不足或堵塞，存在严重的消防隐患。

三、 城中村改造规划建设管理基本思路和模式

城中村改造过程中，我们要坚持以科学发展观为指导，统筹兼顾，科学规划，加强协调，有序推进，优化城市布局，高效利用土地，保障改善民生，使城中村在居住环境、经济发展、 社会管理等各方面与城市发展更好地融合。

首先，统一思想，政府主导。充分发挥政府的主导统筹作用，各部门统一思想步调，调整工作思路，把握好城中村改造的方向，综合运用政策、规划、计划等多种调控手段，整合资源，量力而行，保障改造工作有序推进，确保城中村改造符合公共利益和城市发展需要。

其次，统一规划，成片改造。遵循城市发展的客观规律，重视规划的引导调控作用，以重点区域发展和重点工程建设为带动，高点定位，统一规划，打破村居地域界限，统筹配置各类资源，突破“单村改造”的局限和制约，实施连片开发、整体改造第三，统一标准，整体配套。妥善平衡各方利益，注重维护社会公平，进一步统一安置保障、配套建设标准，提高基础设施和配套服务设施水平，实现城市功能、人居环境、城市形象的全面提升。

借鉴国内外对城中村改造的经验，主要有两种模式：一是综合治理。为了实现居住环境品质的提升，在现状建筑空间形态不发生根本变化的基础上，采取各种手段对城中村居住环境的净化、美化、优化改造。包括：历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善，适用于建筑布局较整齐、居住环境较好、基本能够适合中低层次居住需要的城中村。二是城中村改造。通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境，原则上改造必须满足城市规划和建设标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权，且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，达到城中村与城市全面融合的目标。适用于城市近期重点建设地区内及与城市规划冲突严重的城中村。

四、关于城中村改造规划建设管理的几点建议

城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市建设是以规划为依据，通过建设工程对城市人居环境进行改造，是为管理城市创造良好条件的基础性、阶段性工作，是过程性和周期性比较明显的一种特殊经济工作。城市管理是实现城市规划目标的过程，是对城市建设活动的组织和控制。要想把城中村改造规划好、建设好、管理好必须做到：

（一）以规划先行，充分发挥规划龙头作用

以规划为龙头，将城中村改造作为城市总体规划的专题内容之一，制定控制性详细规划， 具体是：

1、建设规模的调控：为了保障城市社会经济的健康、协调、可持续发展，避免不适当的改造规模给城市基础设施造成巨大压力，对城市公共财政和当地房地产市场等带来巨大冲击，应该科学调控城中村改造的规模。

2、建设强度的平衡：为了避免过高的建设强度损害城市的长远利益和过低的容积率延续土地资源的浪费，应严格按照城市规划要求，因地制宜，科学合理地确定建筑高度、建筑密度、容积率等指标，对各改造项目的开发强度进行综合协调和平衡。

3、 建设功能的引导：为了使城中村改造能够符合产业结构调整和总体规划布局的要求， 积极为城市支柱产业和优势传统产业发展提供配套服务，加快与周边地区的功能协调，提高土地使用效益，促进社会经济可持续发展。

（二）建设要量力而行，分层次实行

城中村改造是一项耗资巨大，建设周期长的综合性建设工程，涉及到不同的部门、单位乃至千家万户。因此，城中村建设要坚持群众得实惠原则，结合实际情况做到分层次实施，要统筹安排改造的重点、规模和方式，商业地区开发与居住小区开发协调进行，黄金地段开发与偏街背巷开发应协调发展。克服和避免过分超越本地经济承受能力和市场吸纳能力的大拆大建现象。同时，要组织社会力量和房地产