合伙人盈利模式篇1

中国证监会4月3日宣布，新增合格境外机构投资者(QFII）投资额度500亿美元，增加人民币合格境外机构投资者(RQFII)投资额度500亿。与此前相比，QFII总投资额度达到800亿美元，这意味着QFII额度被大幅提高了1.6倍，而RQFII额度则扩大了2.5倍。

消息甫出，就被股票市场解读为证监会“救市之举”，是否“救市”尚且难论，但笔者认为，将这一消息与此前公布的其他消息相联系，事实上反映了中国正在有意加快资本账户开放。（澳新银行刘利刚）

证监会拟对六类主体建诚信档案

证监会13日宣布，将就《证券期货市场诚信监督管理暂行办法（草案征求意见稿）》（下称《草案》）征求意见，正式文件计划年内出台，包括财务顾问机构及其主办人、律师、会计师等六类主体的14项重大信息将全部纳入诚信监督数据库，供公开查询。各类交易所行为也将被纳入诚信档案。

对于负有特定诚信责任的保荐人、律师、会计师等中介服务机构和人员违法失信的，除依法处罚处理外，还将出具诚信关注函，提示关注其执业、从业；发审委委员等和专家遴选，实行存在失信记录“一票否决”。（财新网）

人民网 谋划收购优质网站

人民网（603000）4月18日展开申购，其董事长马利在回答投资者提问时表示，人民网是第一家将采编业务纳入上市主体、实现整体上市的新闻网站，公司上市后会考虑收购优质网站资源。

马利还称，从盈利模式来看，与新浪、搜狐、腾讯、网易四大商业网站相比，人民网与新浪最为相似，均以互联网广告为主要盈利模式（占营业收入60%），移动增值业务占比10%。与其不同的是，人民网因在内容方面具有原创性、权威性等特点，开展信息服务业务，占比30%左右。

人民网目前还有进一步拓展国际化市场的计划。2012年将根据实际情况拟在香港、澳大利亚及欧洲继续开设分支公司。（东方早报）

税总向PE界澄清浮盈税传闻

前一段时间，市场传闻国家税务总局（以下简称“税总”）将对合伙制股权投资基金另行开征“浮盈税”。一些机构为避免重复征税，建议合伙制股权投资基金适用40%的较高税率，但只能征一道税。消息传开，市场又误传个人投资者在承受40%浮盈税的同时，仍需承担作为合伙企业合伙人固有的所得税（税率为5%-35%），以及5%营业税。三项相加，总税负接近80%！

为反映广大PE界诉求，4月27日下午，中国投资协会创业投资专业委员会邀请到税总所得税司孙午珊副司长一行，与副会长以上单位的代表进行座谈交流。

孙午珊副司长一行就座谈会代表所提出的问题一一作了解释，指出税总近年来所研究起草的《合伙企业合伙人所得税管理暂行办法》是与2008年财政部和税总联合《关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》（财税[2008]159号，以下简称“2008年159号文”）相配套的实施性办法，不存在另行开征“浮盈税”问题。对代表提出的“可否在结构性减税背景下减轻股权投资企业税负”问题，孙午珊副司长回应称，与国外相比，我国主要是流转税税负较重，所得税税负则相对较轻。结合我国当前实际，结构性减税应主要是调整和减轻流转税税负。

通过座谈交流，增进了PE界对正在起草中的实施性办法的理解。多位与会PE界人士表示，税总研究制订全国统一的合伙企业合伙人所得税政策实施办法，有利于解决目前各地方税收政策不统一和基金管理公司无所适从的问题。

合伙人盈利模式篇2

华登国际董事总经理　李文飚

我个人看好游戏、无线，尤其是那些新一代的SP，真正是创造了新的价值、通过激烈的竞争生存下来、跟运营商有很好的互补关系、覆盖价值的企业。

纪源资本管理合伙人　李宏玮

我觉得电子商务是有待发展的领域，还有社区，在这里头做的人很多，实际上把根扎稳的企业还没看到，所以我还会继续寻找下去。此外在互联网广告投放领域目前比较粗放，也还有很多衍生的空间。

华兴资本管理CEO　包凡

无线互联网领域的电子商务。第一，从手机本身特征而言，比较适合傲交易，第二它是相当具有针对性的；第三，手机本身是具备支付功能的终端。

凯鹏华盈中国基金创始及总裁合伙人　汝林琪

我个人更看好平台类的互联网。

凯旋创投副总裁　陶冶

我们看得比较多的领域是在无线服务的领域，因为无线运营商的重组基本结束，人事的安排已经尘埃落定，基础设施的建设也会很快上马，在无线通信的领域高速公路会马上修好。手机的花样现在也很翻新，有苹果阵容的，有Google阵容的，各种各样的经营模式和盈利模式都有。我们在这方面扎得很深，一直在关注一些无线互联网增值服务、手机服务领域的一些公司。相信我们在2009年的话，会在这方面进行一些战略布局。

北极光创投合伙人　邓锋

更关注的是烧钱的速度比较低，而且很快的有一些收入的公司，就是盈利模式比较明确的多一些。

《互联网周刊》：您对2009年的互联网行业投资有什么预测?

鼎辉投资总裁　王功权

2009年对于我们这个行业也是挑战非常大的一年，有一些基金会面临着资金募集的问题，有一些基金即使不面临资金的募集，投资的企业可能会面临着后续资金是否能够保证供应的问题，这些事情都是非常严峻的。最近一个时期，我注意到有一些投资项目的负面的事件已经开始出现了。在2009年，可能有更多的负面的消息在这个领域中暴露出来。比如说有一些企业为了处理困难，会造假账或者是运作不规范。

当年沿海房地产泡沫的时候，我们国家内部的调整用了3年。2000年互联网泡沫的时候，这是国际上全球性的危机，也用了3年。这次金融危机进而导致了经济危机，我认为在全球这么大的范围内，3年不一定调得过来。

KTB投资集团执行董事和合伙人洪伟力

明年、后年实体经济差不多，进入一个阶段性的下行的“L”型或者是“U”型的接近底部的区域，对于投资者可能更容易发现个别公司的繁荣，这些公司可能会进行购并整合、全球化、商业创新、更好的管理，可能要比我们在牛市的背景下，更能够看到这样的好公司。未来的一两年需要我们做功课去发掘真正这样好的公司。所以我们从现在应该真正地用功，不但是自上而下做发掘，而且自下而上做研究。

IDG全球高级副总裁　熊晓鸽

其实我们所投的很多的公司，都是在上次的金融危机以后，就是1997年的亚洲金融危机以后投的。而且，很多很成功的公司，都是经历了一些市场上的突然的变化，而且考验了这个团队的应变能力和执行能力，使得这个公司最后取得了更大的成功。

合伙人盈利模式篇3

一、风险投资及其优势

（一）风险投资的概念及特点

风险投资的本质是一种直接资本经营模式。美国风险投资协会定义风险投资为：“所谓的风险投资，是指由专业的投资者投资于新兴的快速发展的、有巨大竞争潜力机构中的一种权益资本。”

风险投资机构是由自然人、法人和非法人组织组成的风险资本营运体，其资本源于创设人的投入和成立后的融入，其盈利模式是以权益资本或次级债形式投入具有高风险、高收益的机构创立、收购、并购等资产交易中，以期资产潜在价值得到资本市场认知，最终通过权益交易而获取巨额回报。

（二）风险投资治理机制特性

机构治理机制是配置机构运行权利、责任，以确保参与者间合作与竞争关系的存续和扩展的一种组织形式。它是针对机构参与者对机构剩余索取权和控制权的配置体系，它明确承担风险和利益机制的缓冲范围。治理机制目的是保证机构运转于可控范围内。风险投资机构的制度设计是基于经济学理论，其目的是为了理顺投资人与投资专家间制约关系和利益关系。风险投资机构的治理机制要遵循在规避恶性风险偏好前提下鼓励投资的原则。

（三）风险投资治理机制的功能

1、鼓励投资的激励机制

风险投资机构的运营特性是机构权益持有比例与实际运作权分离，即主要权益资本投资者不担当风险投资实际操作掌控人。实际营运操控人收益依机构运作业绩分配，而主要权益持有人收益依所持有权益份额比例。

2、道德风险的约束机制

制定防范执行者过度为追逐自身利益最大化，利用信息不对称优势牺牲主要权益人利益，风险责任承担性质区别机制。

3、执行与资本分离机制

基于鼓励投资的目的，充分授权投资专家实际掌控投资决策制定与执行，以保证机构运转效率。基于规避风险的目的，对资金流程全程监管，确保资金转移流程遵循投资方案。

二、基于有限合伙制风险投资的优势

（一）有利于建立有效的治理机制

有限合伙制即机构中分别由有限责任合伙人和无限责任合伙人共同组成，由无限责任合伙人执行合伙组织的运营管理。有限合伙治理机制这种权益有限、智力无限的治理机制更适合风险投资专家与权益投资人间的“关系”，为风险投资机构的创设提供了新的机构平台。风险投资家是一种职业投资者，他们拥有专业知识与技能，专注于高风险资产的投入增值经营模式。

（二）有利于扩大融资渠道

有限合伙制的无限责任合伙人负责机构资产运营与管理，有限责任合伙人只提供资金，并仅以出资额为限承担债务责任，而且有限责任合伙人无需承担禁止竞业义务，这必然增强了风险投资机构融入有限责任资本能力。这种制度设计突破了法人不能成为合伙人的限制，有利于法人机构、金融机构直接投资参与风险投资机构，从而为有限合伙制机构融入巨额资本提供了制度机制保障。

（三）有助于建立专家激励机制

有限合伙制是对资本有限，智力无限的治理机制，它调动资本优势和智力优势两个方面的积极性。在制度设计上它既规避了法人合伙人的无限责任风险，又通过承担无限责任而制约实际营运掌控者的恶意风险偏好。

有限合伙制对投资专家激励机制主要体现在协议约定收益分配，而不受出资额约束。投资专家的报酬分为按资产额比例提取的管理费和投资收益浮动提成。投资专家的收益与合伙机构的收益直接关联，其在追求自身收益最大化前必然须先行实现机构收益最大化。这样通过市场方式实现智力价值化。

（四）有利于投资机构合理避税

与普通合伙一样，有限合伙不是独立的纳税主体，只应由无限责任合伙人与有限责任合伙人交纳各自的个人所得税，以避免双重征税。

（五）有利于提高风险投资经营效率

首先，专家营运效率高。相对权益均衡治理模式的公司制，有限合伙制的风险投资专家直接掌控公司运行，使其能够更有效地适应高风险市场环境。

其次，可比运营成本低。有限合伙制的运营成本与营运资金额直接匹配，相对公司制机构以资本金相对固定的营运成本，有限合伙制的成本控制更能直接反映资产运营的必要经营需求。

第三，决策机制反应快。有限合伙制的专家营运团队对投资决策与实施都拥有相对独立的行使权，原则上讲制约其行使效率的唯一因素是其所拥有的专业风险投资技能。

最后，融资能力强。有限合伙制资金融通能力是其治理机制的最重要特点之一，其创设资本金并不是投资营运资金的主要构成，而基于有限合伙关系的资金进出灵活性使得资金的时效性增强。

三、我国风险投资业引入有限合伙制需要注意的问题

（一）正确认识有限合伙治理机制

风险投资业相比其它传统产业是一个新兴产业，有限责任合伙制在我国风险投资业中适用时必然受到传统治理理念的影响。有限责任合伙制的最为典型的营运特征是投资者的资本权益与风险投资专家掌控的营运权分离的治理机制。在我国已经习惯于“资本说话”的治理环境中，主要权益所有者放弃对资本营运的实际控制是需要从理念上加以根本转变。

风险投资是直接投入于高风险与高收益的资本盈利博弈运作活动，这种直接的资本交易营利模式有别于传统产业的控制权益产销结合的间接营利模式，所以各自机构的风险倾向有别，风险投资业偏好风险，而传统产业倾向于低风险的赢利模式。

在盈利模式方面，公开市场退出行为是风险资金实现盈利的主要经营行为，它与传统的长期持有投资观念相矛盾，同时与之相适应的成长型资产估值与传统的价值估值理念相矛盾。这种经营行为认识差异导致对有限责任合伙机构的权益控制与营运控制的混同，以及引发投资与投机的对立。

（二）加强对有限合伙治理机制的监管

对治理机制的创设监管是保证市场秩序的需要。风险投资行业本身是我国经济发展中的新生事物，所以对其治理机构的监管必然也正处在发展过程中。

我国监管规范有限合伙机构主要依据的法律规范是2006年新《合伙企业法》新增有限合伙制条款、《中华人民共和国中小机构促进法》和《中共中央、国务院关于加强技术创新，发展高科技，实现产业化的决定》。这些法规虽然适用于全国，但缺乏对各地区发展不平衡性的考量，对处于不同发展水平地域创投机构的设立监管缺乏针对性。因此，建立地方性监管法规是各地风险投资业发展的需求。

总而言之，有限合伙制突出了风险投资专家的专业价值，锁定合伙机构投资人的潜在追偿风险，是一种典型的“积极股东主义”的治理机制。风险投资机构治理机制有别于传统机构资本至上的权益结构原则，它鼓励投资并调动风险投资专家的积极性，防御其非理性风险偏好是设计机构治理机制的必要考量因素。

科学的治理机制设计是获得创新高额收益的基础。风险投资是有别于传统资本投资的新型资本运作投资模式。传统资本市场的主流资本是信贷资本，不适于高风险投资。有限合伙制是符合风险资本投资业特征的治理机制模式。这种机构治理机制符合风险投资业高风险高收益的风险传导防范要求，又有利于风险投资业的智力收益与资本收益所承担的不同风险偏好。因此探索符合风险投资业发展规律的营运机构的治理模式更具有现实意义。

参考文献：

①成思危. 积极稳妥地推进我国的风险投资事业. 管理世界，1999（2）

②Joseph Wu if the Tao. Venture capital and technology companies [M]. China Economic Publishing House, 2000.

③Dou Jianmin, "Venture Capital: an analysis based on Corporate Governance," ECONOMICS2000. 10.

④李月平，王增业．风险投资的机制和运作．经济科学出版社，2002

⑤刘建钧．创业投资资源原理与方略――对“风险投资”方式的反思与超越．中国经济出版社，2003

合伙人盈利模式篇4

“你们公司拿到多少钱投资？”“几百万美金吧。”“不多，我们有两千万美金的风险投资正在谈呢。”

在各种场合碰到CFO们，时不时会冒出如上对话。激发起这股热潮的，是一个又一个“中国传奇”。2003年以来，随着携程、中星微电子、盛大、百度、分众传媒、无锡尚德在美国上市，创造了一个又一个“中国记录”。全程参与了这些公司培育的创投基金，也获得了动辙10倍以上的回报。

共同掀起了新一轮风险资本的“中国淘金热”。据清科创业投资研究中心统计，2005年活跃在中国的中外创投机构共募集40亿美元新基金，是2004年的近三倍。这成为中国创投历史上募资最多的年份。

之所以这么多投资基金进入中国，是因为中美两国投资环境存在着不小的差异：首先，美国做创业投资的资金门槛已经很高，在中国做一个创业投资或培育一家公司需要的钱要少得多；其次，在美国要找到一个新的细分市场已经很困难，每个领域都有成熟公司，而中国还有很多空白；第三，中国市场很大，创业公司一年可以增长100%，这在美国不太可能。

不出意外，2006年的资金会更多。前雅虎中国总裁周鸿转入“天使投资”业，他说，美国现在至少有30个打着“中国概念”的基金在筹资，每家要筹一、两亿美元；也就是说，下半年，至少还有30亿美元的基金进入中国。不少人称2006年为VC业的分水岭，之前代表VC1.0时代，从此将进入VC2.0时代。所谓的VC2.0含有两样元素，其一，资金来自硅谷；其二，管理团队本土化。

“最近一、两年，最大变化就是太多境外创投公司进入中国，这一个现象是从来没有的。”陈友忠表示。这些传统上以美国国内投资为主的老牌VC，素以“做投资不做开车距离自己家1个小时以上的企业”为投资理念。因为他们传统上认为，只有和被投资企业保持密切的联系，才能便于监督、管理和提供增值服务。但令人惊奇的是，自2003年底以来，这些VC竟然不约而同地跨越太平洋来频繁造访万里之遥的中国，有的还已经开始了真金白银的投资。

规模较大的外国创业投资基金，则选择与中国本土化基金或人才合作的战略。安永《2006年创业投资深度报告》的作者马丁・汉明总结了外国创业投资进入中国的四种模式：一是合资基金。由美国基金和在中国本土的基金共同建立，中国本土基金的团队负责运作和投资，美国的队伍带来技术和经验。IDG-ACCEL中国成长基金2.5亿美元就是一例。IDG虽然是美国基金，但在中国的时间已超过10年。二是外国创投基金作为有限合伙人投资中国本土基金，但不参与管理。DCM/联想投资、3i/鼎辉投资均是比较有名的案例。三是独立存在于中国的基金，由一群本土投资团队管理。如红杉中国。红杉基金与携程创始人沈南鹏等人合伙创办红杉中国，红杉中国是独立的基金，做决策不需要向美国总部汇报。四是直接在中国设立办公室。如NEA、Bessemer，Apax Partner、Blue Run和DCM。

无论是哪种模式，外资在排兵布阵时，通常会考虑由有中国本土背景的创业人或投资人来管理。这为中国本土人才提供了相当广阔的发挥空间。在这些新创的大批基金中有两个明显的变化，首先是不少基金的管理人同时自己也将钱放进去，成为基金的LP之一；而另一个也是最关键的变化则是“中国人自己说了算”的时代已经来临。“现在就是几个人一商量行不行，行就募钱干了。以前最后还要通过老外做决策的规矩已经不灵了，电话会议也终于用不着了。”一位VC总结道。

其中刚成立半年的红杉资本中国基金无疑是VC2.0的代表。例如美国著名投资基金红杉资本专门成立中国基金，创始人是原德丰杰全球创业投资基金董事张帆，另一位创始合伙人是携程网及如家连锁酒店的创始人、原携程网总裁兼CFO沈南鹏。

两位合伙人被称为梦幻组合，虽成立不久，已是动作频频，且出手不凡，其一举一动更是让业内人士刮目相看。

然而，在这个竞争加剧的VC2.0时代，要得到好的项目是多么困难。鼎辉投资合伙人黄炎直言：“真正能投的公司还是非常少。”由于好项目竞争激烈，进入门槛已被翻着倍炒了上去。摩根士丹利分析师季卫东说，“新创企业面朝南坐，好企业常常受十几个创投基金追捧。上市前企业往往要求投资者以高达15倍的市盈率来买。这在三年前是根本不可想像的。”

鼎辉投资一位不愿透露姓名的人士认为，这次风险投资热潮虽有点过热，但与世纪之交的那次“泡沫期”不同的是，当时没有商业模式也有可能拿到投资，而这次绝大部分要看到盈利模式，或团队要有相当好的记录。此外，经过多年洗礼，中国也开始出现较好的“系列创业者”，即不断地创建新企业并取得成功的创业者。

合伙人盈利模式篇5

有时候，实现梦想仅仅靠创业者自己的力量是远远不够的。这个时候，资本的推动是必不可少的。

安洁士石油技术是一家专注于油田压裂污水和其他高难度作业污水处理的环保创新型企业，自2009年成立以来，已经获得了包括纪源资本、经纬中国、盈峰创投和德丰杰等多家美国和中国的顶尖风险投资基金的支持。寻找合适的资本合伙人这一任务，在安洁士的成长过程中，占据了重要的地位。

团队的信任

2009年的时候，安洁士成立，当时我们的技术已经达到了国内领先水平，是国内能将压裂废水中COD（化学含氧量）降到60以下并成功实现工业化的企业。但创始团队累计投入500多万元，压力很大，于是开始寻找适合的资本合伙人。

我们对自己的技术非常有自信，深信国内同行业没有竞争者，所以在选择风投的时候也是比较慎重的，毕竟我们是一家刚刚成立的公司，如果资本合作方审批时间过长或者口碑不好，我们将会错失重要的发展机会。最初罗列了10家早期风险投资机构名单，其中选择了5家重点关注。我们将安洁士的资料分别寄到这5家。

2010年初，我们跟经纬中国合伙人方元接触上了。方元是一位非常敬业的投资合伙人，曾经在春节前零下28摄氏度的时候，陪我们一起去油田拜访客户。春节假期刚过，方元即安排经纬中国的创始管理合伙人张颖和邵亦波与我们见面。最终在5月的时候，我们完成了安洁士的第一笔风险投资。

合同签订后，还发生了一个小插曲。因为经纬进来是做的中外合资结构，审批得很慢，而我们急需要钱，经纬还给了我们一笔过桥贷款。2010年圣诞节前后，B轮融资前，经纬又给了我们一笔过桥贷款。事后方元跟我说，既然他们要成为股东，当然不愿看到公司发展受到资金困扰。

细分的了解

2011年，我们开始筹划进行B轮融资，主要目的是希望可以拓展更多的市场和更多的技术储备。最终，盈峰创投和德丰杰成了我们的B轮合伙人。这两家投资机构，其风格差异极大。盈峰创投对商业模式非常注重，要转服务时，我们事先也有财务模型，但盈峰创投做得特别细。

而德丰杰就非常关注技术，我们跟德丰杰中国的人谈了几轮，跟德丰杰总部的人谈了两轮，80%的时间里在谈技术。他们的团队非常的专业，并且对水处理行业非常的了解。一个细节让我印象深刻，当介绍到我们是用微波技术来处理污水时，德丰杰的人问，微波技术治污，温度会很高，首先耗能高怎么办？然后其他组件有可能被加热而发生事故怎么办？当时我们是这么对德丰杰中国副总裁程晓鹏回答的，“我们在水中加了敏化剂，可以做到定向微波，根本不用担心高耗能或其他组件被加热。”他们在美国也投了很多水处理公司，所有我们一回答，他们就知道至少技术的方向是对的，不是忽悠。后来德丰杰还利用他们在水处理行业的人脉，为我们引路，让我们去美国同行处进行调研，那次调研我们收获很大，开阔了自己的眼界，也与不少公司建立了初步的合作意向。

现在回过头来看我们这第二轮融资，明显感觉到投资方的要求严格细分了很多，从企业对产业的理解、核心技术的水平到公司未来的商业模型构建，不同的投资方有他们不同的关注点。与他们沟通，我们也对自身的技术和产品的发展有了新的想法。

商业的构建

2012年情人节我跟纪源资本合伙人于立峰第一次见面，对于纪源资本，我们还是充满敬佩的。阿里巴巴、百度、土豆网这些现在已经非常成功的企业都曾经是他们投资的对象。那次见面，于先生重点了解产品未来的市场是否足够大，公司是否拥有核心技术以及成熟的商业模式。

合伙人盈利模式篇6

目标用户

射击需要靶子，目标用户就是项目的靶子，首先要想清楚，这个项目最终是由谁来买单。

这个事情听起来很简单、很顺理成章，但是并非所有人都能做到。最常犯的问题是大而全，认为所有人都是自己的目标用户。当你认为所有人都是你的目标用户时，也就意味着所有人都不是你的目标用户。

目标用户一定要细分，一个好的创业者要擅于为目标用户画像，他们的性别、年龄、职业、居住城市、收入情况、购物习惯、上网习惯等，对目标用户了解的越多，就越容易画像，定位就越精准，就越容易找到他们。

比较下面两个关于目标用户的描述：

1、目标用户：3-14岁的孩子

2、目标用户：北上广等大型城市、中高端家庭、身材发育有障碍的3-14岁孩子

孰优孰劣，一目了然。

需求或痛点

找到目标用户后，下一步需要挖掘他们的需求或痛点。一个不能满足需求解决痛点的项目，是没有存在价值的。

人的需求是无限的，用户的需求或痛点肯定有很多，你的项目到底解决哪个，需要明确。和确定目标用户一样，这个地方容易出现的问题是贪多嚼不烂，很多人写的项目计划书中，自己的产品好像无所不能，什么问题都能解决，什么毛病都能治愈，这其实是一个误区。在现在这个产品极大丰富的年代，大家需要的是一根针捅破天的产品，而不是什么都能做、什么都做不好的万金油产品。

下面是两个项目的痛点分析。通过比较可以看出，第一个项目解决的痛点就是一个：物流成本高，第二个项目解决的痛点很多，貌似应该更有优势，但是，看完后你究竟记住了哪一个呢？

解决方案

针对用户的需求或痛点，你的解决方案是什么。

针对同一个需求或痛点，解决方案可以有很多。

比如一个人感冒了，解决方案可以是去医院看医生，打针或吃药，也可以是去附近药店买点感冒药直接服用，也可以是盖上被子大睡一场。

要讲清楚，你的解决方案是什么，是产品、服务还是其他？这个地方，建议做应用场景分析，描述出实际的场景，用户如何找到你，如何使用你的产品，你的产品如何解决用户的痛点，用图表形式，一目了然。

目前进展

要说清楚目前的进展，比如是构思阶段，还是已经运作，甚至已经盈利。正如男女相亲，要互相介绍各自的情况，工作、收入、家庭情况，彼此了解。

写进展情况时，需要注意几点：

1）要实事求是，不弄虚作假。

众筹的一个重大意义是将逐渐改变老实人吃亏的状况，让诚信的人赚的更多。圈子很小，你做的事情，无论是好事还是坏事，都很容易被别人知道，所以要保持实事求是，积累自己的信誉，否则的话以后的道路会越来越窄。

2）用数据说话。

项目运作时间，目前用户数量，收入情况，盈利情况，这些数据对于一个项目至关重要，最好用图表形式表示，翔实的数据加上明确的上升趋势，会为项目增分不少。

发展空间

项目发展空间是投资人非常关注的问题，因为这个直接关系到投资收益。投资人比较喜欢的是位于主航道的项目，也就是未来可以有无限空间的项目。正如一条小溪，有的可以汇集成河，进入湖泊，最终流入大海，前景远大，生生不息，有的却只能等待干涸。

需要描述出项目的未来发展空间，以及未来1-3年的发展规划和阶段性目标，让投资人看到既有远大的理想，又有脚踏实地的计划。

竞争对手分析

这是至关重要但也最容易被忽略的内容。

很多创业者容易犯的错误是，眼里只有自己的项目，把竞争对手当空气。这是非常可怕的。在目前中国市场这么竞争激烈的情况下，没有竞争基本是不可能的。记住：任何一个想法，当你想出来的时候，至少有10000人已经想到了，100人已经行动了，10多个已经做得不错了。

必须做竞争分析，并清晰的描述出来，和竞争对手相比，你的优势是什么，劣势是什么。

如何知道竞争对手情况呢？

1）通过百度、google等网站查询核心关键词，看排名靠前的网站；

2）通过360助手、苹果商店等查询核心关键词，看排名靠前的app；

3）找到目标用户，向他们咨询。

完成竞争对手分析后，可能会有两种情况：

1）确实没有找到强劲的竞争对手；那么恭喜你，可以大胆去做了；

2）有不少竞争对手，而且有几家已经占据垄断地位了。

那么去分析，他们的劣势是什么，你的优势是什么？有没有机会实现弯道超车，如果有机会，大胆去做，如果没机会，果断放弃。

盈利模式

一个项目必须有盈利模式，否则无法持久。现在很多O2O项目靠烧钱抢客户，看上去声势浩大，热闹非凡，实际上内强中干，如果不能尽快找到其他盈利途径的话，是无法持续的。

盈利模式可以有下面几种：

1）直接收费

一手交钱一手交货，最简单最直接的模式，超市买东西，菜市场买菜，饭店吃饭，都是这种模式。

2）先免费再收费

培训机构普遍使用这个模式，先推出免费的公开课，获取信任，然后推出高价的后端课程获益。

3）永久免费，增值服务收费

典型的案例就是腾讯和淘宝。腾讯的qq永久免费，但是在qq基础上有很多增值服务，比如qq会员、qq游戏、qq装备等，这些都是收费的。淘宝也是如此，开店是永久免费的，但是给你的是最基本的店铺，开过淘宝的都知道，那个店铺就相当于一个毛坯房，根本不能产生销量，要想卖出东西，你需要购买旺铺，需要花钱推广，比如直通车、钻展、首页广告等，要想管理好店铺，需要购买各种工具，后面有名目繁多的增值服务等着你交费。

盈利模式是需要设计的，最好是连续的，系列化多样化，不能仅有一个收费渠道，那样很容易中断，要有多种方式进行风险的对冲，有前期有中期有后期。比如前期靠培训获得短期收益，中期靠咨询获益，后期靠运作项目以及投资获得长期收益。

团队

团队至关重要，很多投资人都说过，前期项目投资，看人重于项目。项目的商业模式比不上团队重要。

团队几个要素：

1）要有带头大哥；

需要经验、阅历、威望等各方面都能顶上。

2）要有较长磨合时间；

核心合伙人最好有较长的共同经历，比如同学、同事、同乡等。

3）行业经历；

有些项目介绍团队时，喜欢写的非常高大上，把一些稍微沾点边的大腕都放上去，以为可以为项目加分，实际上这是无效的，大家都很清楚大腕们时间紧张，根本不可能投入到你的项目中，甚至连顾问都谈不上，反而让人觉得自己没有底气。与其写大腕们，不如写自己人的行业经验，这个更有说服力。另外，兼职团队创业是不靠谱的，特别是作为合伙人，必须全职投入，全力以赴。

4）优势互补；

每个人都有自己的特长和优势，但也都有自己的短板，大家优势互补，就能打造一个战斗力强悍的团队。

合伙人盈利模式篇7

这位负责人口中所称的“他们”就是开发移动医疗软件“春雨掌上医生”的春雨天下软件有限公司(下称“春雨天下”)。而想不明白这一行业盈利模式的岂止君联资本，几乎整个行业和PE圈都对此问题深感困惑。

然而，网民们对移动医疗的热情接纳极大地鼓舞了PE的热忱。“好大夫在线”、“春雨掌上医生”、“全科医生”、“康康在线”，这些移动医疗软件的背后，都有一家或数家PE机构的身影。在这些PE眼里，移动医疗仿如一个未开垦的金矿。

据记者了解，目前有包括君联资本、蓝驰创投等十多家PE机构要么已经出手移动医疗行业，要么有了明确的投资意向。但对另一些PE而言，他们也愿意关注移动医疗这一新兴市场，但他们对投资很谨慎，目前只是“只看不投”的忠实观众。

不在乎盈利的PE

“我正跟投资机构谈话呢。”这是春雨天下CEO张锐接通记者电话后说的一句话。

作为去年11月22日才上线的一款软件，春雨掌上医生在运营之初便获得了蓝驰创投300万美元的A轮融资。到近期第二轮融资时，虽然企业还没找到清晰的盈利模式，主动上门的投资机构却已纷至沓来。

张锐说，近日来他总是疲于应付这些投资人，每天的大部分工作都是跟投资人打交道。

究竟投资人看中了春雨掌上医生的什么呢？是团队还是行业前景？

在创立春雨天下之前，张锐曾就任网易副总裁一职，从互联网到移动互联网的职业转变，这正符合许多PE的期望，但这并不是PE感兴趣的主要原因。

“在我们看来，医疗行业潜力巨大，每个人都渴望健康，而手机是最方便的随身工具，如果有一个公司能在手机上提供自诊或者挂号等服务，自然就会受到很多人的欢迎，解决大众就医难的问题。”某意向投资春雨掌上医生的投资人告诉《投资者报》记者，他们并不太在意春雨掌上医生能否很快盈利，而是他们能否迅速占领市场。

美国市场调查公司BCC Research的预测数据显示，全球远程医疗市场发展势头强劲，市场规模将从2010年的98亿美元提升到2015年的230亿美元，未来几年的年复合增长率（CAGR）有望高达18.6%。

为盈利各想奇招

但是，PE要想在移动医疗领域有所作为并不容易，一不留神儿，PE的钱就可能打了水漂——如果企业不盈利，资本市场低迷，IPO前景黯淡，PE将向何处寻求退出机会？

作为2006年成立的移动医疗公司，好大夫在线网站已经在如何将移动与医疗相结合的道路上摸索了6年，但同样没找到中意的盈利模式。

如今，好大夫在线形成了以点评为主的经营模式，发展了几十万用户，收录了29万名医生，但在盈利模式上，好大夫在线依然没找到现实路径。

“如果说我们有什么核心竞争力，那就是我们的价值观。”好大夫在线的创始人王航说，好大夫在线的产品主要有三种：第一是信息查询服务；第二是专家咨询服务；第三是预约挂号服务和电话咨询服务。其中只有电话咨询服务是收费的，网站据此和医生分成，其他的都只是看个热闹。

好大夫在线副总裁张熙曾用“很纠结、很痛苦”来形容公司对盈利模式的探索。

“我们从前至今犹豫的正是发展和盈利模式问题。”君联资本某投资人告诉本报记者，“如果未来做远程诊断与看病，面向患者收费，网站与医生分成，就会涉及到网络行医执照的问题，这是否合法，法律是否允许是个问题；如果面向医院收费，那么在医院之间能否实现公平，也将引发争议。所以，目前还很难找到突破口，移动医疗行业一时要想盈利恐怕还很难。”

盈利难，成为了困扰移动医疗整个行业的难题。

推出移动医疗软件“全科医生”的珠海市奥美软件科技有限公司CEO何方平说：“盈利模式总结下来有3种，一是广告模式；二是收费模式，由用户选择是带广告不付费，还是付费去掉广告；三是基础服务免费和增值服务收费。”但是，该公司迄今尚未实现盈利。

推出“康康在线”的移动医疗公司迈康信息也同样感到迷茫。其CEO李殿召曾公开表示说，公司经过分析认为，可能有4个途径可以挣钱：一是向医疗机构卖软件或通过出租网络平台来收费；二是同手机厂家合作，把移动医疗软件和手机捆绑，打造一种健康管理手机；三是和在手机应用的推广上是最有影响力的移动运营商合作，并向其收费；四是向普通百姓收费，但可操作性不高。

遗憾的是，虽然各企业都为取得现金流绞尽了脑汁，但至今也没见谁实现了盈利，这无疑将PE拉入了移动医疗发展的“瓶颈”当中。

冰火两重天

相比很多机构对看上去热闹的移动医疗的投资热情，也有机构非常谨慎，

“我们目前只关注移动互联领域里的游戏类公司。而且看的时候多，要投的时候就谨慎一点。”启明创投公司某合伙人曾私下对《投资者报》记者表示，相比去年的火热，他们对移动互联行业已经冷静了很多。

而这样的机构还有很多，在他们“只看不投”的背后，则是移动互联整个行业的尴尬所在。

合伙人盈利模式篇8

〔关键词〕REITs；房地产行业；融资渠道

中图分类号：F83091文献标识码：A文

章编号：10084096（2015）05003206

一、引言

长期以来，房地产行业一直是世界上绝大多数国家经济发展的重要支柱，因为该行业不仅对国民经济中的其他行业（如钢铁和水泥等原材料）具有较强的带动效应，而且还具有消费和投资双重功能，所以各国政府都非常重视房地产行业的发展。然而，由于房地产行业投资规模往往较大且通常具有不菲的价格，使得绝大多数中小投资者对该行业虽表现出极大的投资热情却止步于较高的投资额度。为解决这一矛盾，美国国会于1960年立法通过的《不动产投资信托法案》正式推出了房地产投资信托资金（Real Estate Investment Trusts，简记为REITs）。具体而言，REITs是以信托方式集中投资者的资金，进行公寓、购物中心和办公大楼等各种类型房地产的投资，信托后的REITs可在证券市场挂牌交易，买卖方式和股票相同，于是投资者所获得的收益既包括投资房地产所获得的分红收入，又包括买卖REITs份额所获得的溢价收入。由此可见，REITs通过在证券市场交易，完全打破了房地产是不动产的思维，使房地产交易变得更加具有流动性，同时又将大额房地产项目的投资通过信托基金方式划分成小额投资单位，从而让众多以房地产为投资对象的中小投资者通过较小的投资额便可获得投资大型房地产项目的机会，使房地产不再只是大型投资机构和资产雄厚的投资者才能参与投资的行业。

REITs一经推出便受到广泛关注，在世界范围内快速蔓延。特别是在亚洲地区，近些年来REITs市场的发展速度较为迅猛，澳大利亚、日本、新加坡和中国香港等国家或地区纷纷推出自己的REITs产品或类REITs产品，并在全球REITs市场中占据了相当大的份额。如澳大利亚推出的LPTs（Listed Property Trusts）是最类似于REITs的不动产投资信托产物之一，目前，澳大利亚的LPTs市场已经发展成为全球市值第二大房地产投资信托市场；日本、新加坡和中国香港的REITs数量和资产规模也均排在世界前列。总之，REITs已被大多数投资者视为除股票、债券和现金之外的第四类资产。中国之前曾经多次尝试推出REITs产品，但鉴于证券市场的运行机制尚未健全，《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国信托法》等相关法律制度仍需进一步完善，中国的REITs产品一直未曾真正意义上推出，部分成立的不动产信托基金只能投资国外的REITs市场，如诺安全球不动产、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产和广发美国地产指数基金是目前国内投资海外REITs市场的四只专业基金。此外，中国房地产行业目前面临的最大难题便是筹资渠道较为单一，基本上依赖于商业银行的贷款，一旦国家实行紧缩性的货币政策，房地产行业便首当其冲，最早进入“寒冬”期，影响国民经济的稳定运行，而REITs通过在证券市场进行交易可以拓宽房地产企业的筹资渠道，因而国内呼吁推出REITs产品的声音越来越高。2015年4月29日中国证券监督管理委员会网站披露，万科与鹏华基金合作的“鹏华前海万科REITs封闭式混合基金”已于4月22日被中国证券监督管理委员会受理[1]，并于6月26日发行，7月6日在深圳证券交易所挂牌交易，从而开启了中国公募REITs的破冰之旅。

考虑到美国REITs市场的发展历史较为久远，其发行的REITs产品种类、数量和资产规模在全球市场中居于主导地位，可以说，美国REITs市场是全球REITs市场的缩影，并且美国REITs市场的运作模式和制度设计也相对较为成熟，因而能够对中国REITs市场的发展提供很多借鉴之处。基于此，本文首先对美国REITs市场的发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式进行梳理和总结，并在此基础上提出中国REITs市场的发展路径。

二、美国REITs市场的发展状况

若想了解美国REITs市场的发展状况，必须熟悉美国REITs市场在发展过程中所涉及的相关法案及内容。美国国会1960年通过的《不动产投资信托法案》确定推出REITs后，又陆续出台了多项法案来支持REITs市场的发展，这些法案及内容主要包括：1976年出台的《税收改革法案》允许REITs在原有信托模式的基础上以公司的形式成立；1986年美国国会通过的《税收改革法》不仅给予REITs以税收优惠，而且扩大了其经营范围；1997年制定的《美国1997年纳税者减免法》取消了股东资本所得的应纳税义务，废除了REITs的非长期持有资产的销售收入不得高于总收入30%的规定，这样便确定了REITs的避税功能，即REITs在企业层面不需交税或少交税，同时也对REITs的房地产转让环节给予税收优惠，投资者仅需在个人收益层面缴纳个人所得税，这样便避免了重复征税[2]；2005年美国国会又通过法案将REITs产品推荐为企业年金、社会保障资金、退休基金和保险基金的投资产品，进一步加快了REITs市场的发展速度。本文从美国REITs市场的发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式四个角度出发，对美国REITs市场的发展状况进行梳理和总结。

1美国REITs市场的发展现状

首先，从REITs市场的发展趋势来看，以美国公募REITs为例，截止到2013年底，美国共有202只REITs公募基金，资产规模高达6 70334亿美元，约占全球市值的3/4。1971―2013年美国公募REITs数量和资产规模的变动趋势显示，20世纪90年代之后，美国REITs市场的资产规模开始呈现出指数式的增长趋势，而在此之前的资产规模增长较为缓慢，《美国1997年纳税者减免法》所确定的REITs的避税功能是日后REITs市场快速发展的重要推动力。而2006―2008年REITs的资产规模有所下降，主要是受美国次贷危机的影响，当时美国房地产行业是遭受冲击最大的行业之一。2009年之后，美国逐步摆脱次贷危机带来的阴霾，REITs市场的资产规模又开始呈现出指数式的增长趋势，并且增长速度要高于次贷危机发生前的水平。1995―2008年公募REITs数量总体呈现出减少的趋势，之所以出现这种局面是主要是因为该段时间内美国REITs市场大量出现并购案件，许多规模较小的REITs被兼并或在次贷危机中破产，2009年之后，公募REITs数量又呈现出增加的趋势。总之，美国REITs市场近几年的发行规模不断扩大，而随着美国经济的逐渐复苏，这一增长趋势在未来仍将持续下去。

其次，从美国REITs市场的主要投资物业类型来看，几乎涵盖了房地产领域中从大型购物广场到小型单身公寓等各种物业类型，REITs产品也相应地分为购物中心REITs、写字楼REITs和公寓REITs等。美国REITs所投资的物业类型多种多样，但主要集中在公寓、区域商场和医疗健康物业三种类型，其市场份额分别为13%、13%和12%，这三种物业类型的特点是具有稳定的收入来源，如公寓、区域商场的租金收入和医疗健康物业的营业收入等，从而能够保证REITs产品获得稳定的收益率。而美国REITs所投资较为冷门的物业类型主要是独栋出租别墅和建筑屋等，这些物业类型的REITs市场份额不到1%，所具备的典型特征是收入来源不稳定，因而无法保证REITs产品收益率的稳定。总之，美国REITs所投资的物业类型基本能够产生稳定的收入来源。

最后，从美国REITs市场的收益率表现来看，长期而言，REITs具有较高的收益率，表现要好于其他投资品种。1989年至2013年11月权益型REITs市场的收益率、标准普尔500指数的收益率和罗素2000指数的收益率显示，权益型REITs的期间累计回报率高达1 01624%，远远超过标准普尔500指数的累积超额收益率75230%和罗素2000指数的累积超额收益率85643%，虽然1995―2002年权益型REITs的收益率略低于标准普尔500指数和罗素2000指数，其余时间均显著高于这两类指数，尤其是在2009年之后，权益型REITs的收益率的增长速度要高于标准普尔500指数和罗素2000指数的收益率的增长速度，由此可以断定投资REITs市场会获得较股票市场更令人满意的投资回报，正是在这样的回报刺激下，未来REITs市场必定会继续蓬勃发展。

2美国REITs市场的发行方式

与股票等金融产品类似，美国REITs在募集资金时，可以选用的发行方式主要分为公募上市型（Public Listed）、公募非上市型（Public Nonlisted）和私募型（Private）三种类型，目前通过这三种方式所募集的资金份额在资金总额中所占的比重分别为5926%、2963%和1111%，即公募型REITs的发行方式在美国REITs市场中居于绝对的统治地位，约占美国整个REITs市场份额的90%，当然这主要也是由公募型REITs的特点所决定的。因此，为明确公募型REITs缘何如此流行，需对REITs的这三种发行方式进行比较，结果如表1所示。

由表1所示的三种发行方式的比较结果可知，公募型REITs在以下方面都有极大的优势：第一，从总体特征来看，公募型REITs需在美国证券交易委员会（SEC）进行注册；而私募型REITs并未注册，与私募型REITs相比，公募型REITs更能保护投资者的相关权益。第二，从流动性来看，公募上市型REITs有最低的流动性标准，可以保证REITs产品交易的流畅性；而私募型REITs的股票赎回程序通常具有一定的限制，不利于交易的顺利完成。第三，从交易成本来看，公募型REITs具有明确的收费标准，可以让投资者事先明确交易成本，方便投资者进行投资决策；而私募型REITs的收费标准并不明确，多视公司情况而定，给投资者进行决策时带来诸多不便。第四，从最低投资额来看，公募上市型REITs的入门门槛较低，仅需1股便可参与到REITs产品的投资之中；而私募型REITs的入门门槛相对较高，会将部分小额投资者拒之门外。第五，从董事独立性来看，公募型REITs要求设立独立董事，便于对所筹集资金的运作加强监督管理；而私募型REITs则没有相关规定，因而所筹集资金的稳定性相对较差。第六，从公司管制来看，公募型REITs有相关的法律和规章制度进行约束，从而避免了基金公司利用所筹集资金从事非法交易，影响产品收益的安全性；而私募型REITs没有相关的法律规定和约束，基金公司为追求高额收益率可能利用所筹集资金进行非法交易，使得投资具有较高风险。第七，从信息披露要求来看，公募型REITs要求向公众披露年报和季报等相关信息并报送证监会，这样便有助于投资者及时了解REITs的经营状况，方便投资者进行投资决策；而私募型REITs对于信息披露则没有相关规定，从而无法指导投资者进行投资决策。第八，从表现评价来看，公募上市型REITs有独立的业绩评估标准，可以让投资者对REITs的经营业绩一目了然；而私募型REITs却没有独立的业绩评估标准，因而投资者将很难确切了解REITs的经营状况。

综上所述，公募型REITs在诸多方面均要优于私募型REITs，因而市场中公募型REITs占据极大的市场份额。当然，私募型REITs仍然占据一定的市场份额是因为该种类型下的REITs虽具有一定的风险，但收益率要高于公募型REITs。

3美国REITs市场的运作模式

美国REITs市场的运作模式主要体现在REITs的组织结构方面，目前，REITs的组织结构主要有公司型、契约型和有限合伙型三种。其中公司型REITs是以《公司法》为基础设立，通过发行股份筹集资金并投资于房地产项目，本身具有独立的法人资格[2]。美国REITs市场基本以公司型组织结构为主，其组织结构如图1所示。

由图1可知，公司型REITs的投资者既是基金份额的持有人，可以获得一定的投资收益，又持有公司的股份，因而是公司的股东，享有股东所享有的一切权益，即通过出席股东大会和选举董事会成员等方式参与公司的重大经营决策，而且发起人既可以自己管理基金，也可以从外部聘请投资管理公司进行基金的投资管理，通过所投资的房地产项目可以获得稳定的租金收入和利息收入。

除公司型的组织结构外，世界上绝大多数国家的REITs以契约型的组织结构为主。契约型REITs是以《信托法》为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金，其组织结构如图2所示。

由图2可知，契约型REITs的最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司，仅仅属于一种金融产品，由投资者（委托人）委托信托公司（受托人）对房地产项目进行投资。

REITs的第三种组织结构是有限合伙型，该类型主要依据《合伙企业法》成立，由有限合伙人和普通合伙人构成。普通合伙人对合伙企业的债务承担无限连带责任，且负责企业日常运营管理，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业的债务承担责任，且不参与企业日常运营管理。目前，市场中有限合伙型REITs的数量较少，而且主要基于《合伙企业法》成立，并未形成市场主流。

4美国REITs市场的盈利模式

美国REITs市场的盈利模式主要表现在REITs获得收益的方式和途径上，通常情况下，REITs市场的盈利模式可以分为权益型（Equity）、抵押型（Mortgage）和混合型（Hybrid）。其中权益型REITs是指直接拥有并日常运营管理房地产物业，收入主要来自于将这些物业出租获得租金以及资产增值带来的收益，是REITs中最主要的投资类型。美国《房地产投资信托基金方案》规定，只有当总利润的75%以上来自被动性且与房地产有密切关系的租金、房地产抵押投资的利息或投资其他REITs所获得的分配收益时，才称之为权益型REITs。由于权益型REITs利润来源于租金收入，能够提供更稳定的长期投资回报，因而权益型REITs所占比重最高，美国超过90%都属于权益型REITs。抵押型REITs是以募集资金向银行购买房地产抵押支持证券（MBS）或直接将募集资金贷款给房地产开发商，其收益主要来源于贷款利息，由于其类似债券等固定收益产品，因而受市场利率影响比较大，目前，美国抵押型REITs的市场份额不到10%。混合型REITs是权益型和抵押型的结合体，既投资于一系列物业资产并运营管理收取租金，又从事房地产抵押贷款业务，混合型REITs已于2010年12月从市场上消失。1991―2013年美国REITs中三种盈利模式的规模变动情况显示，权益型REITs的受欢迎程度远远高于另外两种类型，尤其是2009年之后，已基本寻觅不到混合型REITs的市场份额，且权益型REITs的增长幅度要大于抵押型REITs，充分说明权益型REITs的盈利模式是REITs市场中所采取的主要盈利模式。

三、中国REITs市场的发展路径

前文概括了美国REITs市场的发行方式、运作模式和盈利模式，目前，美国REITs市场主要通过公募方式进行资金募集，且REITs的运行方式主要采取公司型的组织结构，而盈利模式主要表现为权益型REITs。经过多年发展，美国REITs市场的制度及运行机制已较为成熟，应用这些发行方式、运作模式和盈利模式较为游刃有余，中国作为新兴国家，资本市场远落后于美国等发达国家，可以借鉴美国REITs市场的一些运行机制，但不能完全照搬，必须结合中国国情来推动REITs市场的发展。本文结合中国资本市场的特点及相关的法律制度，对照美国REITs市场的运行机制，提出中国REITs市场的发展路径。

1发行方式的选择

美国发行REITs的方式以公募型REITs为主，考虑到中国证券市场落后于美国等发达国家，市场中的投资避险工具比较匮乏，因而任何一种新型金融产品的推出，其首要任务是保护广大中小投资者的利益，而通过之前的比较可知，公募型REITs在受规章制度的约束方面优于私募型REITs，也就是说，公募型REITs较私募型REITs更能保护投资者的利益，因而在选择发行方式时，中国REITs应以公募型筹集资金。

2运作模式的选择

美国REITs市场的运作模式主要以公司型为主，而公司型REITs通常是先成立房地产企业，再通过上市实现退出。其他国家和地区多采用信托型REITs，这类REITs是先设立资金计划，再募集资金投资具体项目。可见，公司型REITs和信托型REITs在法律依据、主体资格、融资渠道、投资者地位和权利追索等方面存在较大差别。目前，《中华人民共和国公司法》仍不适合构建公司型基金，若采用公司型REITs的组织结构将没有明确的法律依据，而《中华人民共和国信托法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》则明确赋予了信托型REITs的法律地位[3]。由于政策法规等方面的约束，中国若发展REITs市场，则应当以信托型REITs的运作模式为主。

3盈利模式的选择

美国REITs市场的盈利模式主要以权益型REITs为主，由于采用权益型REITs可以直接对物业进行收购，操作手续比较便捷，同时还能得到稳定的租金收入，风险相对较低。而且通过收购持有物业的股权可以避免房地产的过户问题，降低税费成本，防止重复征税。美国REITs在1997年后取得突飞猛进的发展与它的避税功能密切相关，因而中国在发展REITs的盈利模式时，可以主要采用权益型REITs。

综上所述，“公募型+信托型+权益型”REITs是中国发展REITs市场的最佳路径。需要注意的是，为保证中国REITs市场未来能够健康平稳发展，还需要一些配套的制度建设：不断发展和完善相关的法律架构；发展信托登记制度和税收制度，对于通过信托登记的REITs要避免双重征税；做好房地产评估和基金定价工作；发展有能力的资产管理公司管理好信托资产；解决REITs的上市流通途径问题；建立严格的信息披露制度保护投资者的权益；培养专业化的REITs投资机构和人才，为中国REITs市场的发展注入活力。

四、总结

房地产行业是绝大多数国家的支柱产业，但以往对房地产的投资仅限于部分大型投资机构和资产雄厚的投资者，绝大多数中小投资者虽表现出极大的投资热情却止步于较高的投资额度。REITs的推出则有效地解决了这一难题，使得广大中小投资者即便资金有限也能够投资房地产行业。中国之前曾经多次尝试推出REITs产品，但鉴于证券市场的运行机制尚未健全，《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国信托法》等相关法律制度仍需进一步完善，中国的REITs产品一直未曾真正意义上推出。此外，中国房地产行业如今面临的最大难题便是筹资渠道较为单一，基本上依赖于商业银行的贷款，而REITs的推出不仅可以拓宽房地产企业的筹资渠道，更能丰富金融市场中的投资产品，在国外REITs已成为除股票、债券和现金之外的第四类资产。目前，中国证券监督管理委员会所受理的“鹏华前海万科REITs封闭式混合基金”已于2015年7月6日在深圳证券交易所挂牌交易，从而使得REITs再一次受到广泛关注。在这样的背景下，本文以发展相对较为成熟的美国REITs市场为例，对其发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式进行梳理和总结，并在此基础上提出了中国REITs市场的发展路径，即“公募型+信托型+权益型”REITs。

参考文献：

[1]王小明首只公募REITs破冰万科商业艰难的一步[N]中国经营报，2015-05-09

[2]QDII基金研究：REITs基金及其投资价值简析[EB/OL]http：//fundeastmoneycom/news/1680，20140314368327433html

[3]唐真龙蔡概还：中国REITs应以信托型为主[N]上海证券报，2007-11-13

[4]施建刚，严华鸣REITs发展的国际比较及对我国的借鉴意义[J]建筑经济，2007，（S1）：39-42

[5]薛环宇，杜晓军，张涛境外房地产投资信托（REITs）发展对我国的启示[J]金融理论与实践，2009，（2）：107-111

[6]陈琼，杨胜刚REITs发展的国际经验与中国的路径选择[J]金融研究，2009，（9）：192-206