公积金补贴和公积金的区别篇1

一、建立全国管理中心，保证住房公积金的流动性

由于各地经济发展速度及房地产市场发展情况差距很大，而住房公积金又实行属地封闭化运行，不能跨区跨市调剂资金余缺，导致各地住房公积金利用率不均衡。利用率最高的在95%以上，最低的只有15%。近年来，在住房公积金贷款支持保障房建设试点过程中，一些城市就出现了公积金个贷排队或调低贷款额度的现象。因此，为提高住房公积金的使用效率，更好地支持保障性住房建设，有必要建立全国住房公积金管理中心，统筹安排使用住房公积金。各地住房公积金管理中心的闲置资金（或沉淀资金）全部汇总到这个中心，地方管理中心通过资金短期“头寸”拆借和中长期有偿融资来防范流动性风险。全国住房公积金管理中心可以进入银行间市场或通过发行票据、债券等方式融资，再向地方住房公积金管理中心转贷。这样既实现了资金的跨区域流动，也有利于提高资金使用效率，保证住房公积金整体的流动性。

二、控制贷款风险，保证住房公积金的安全性

虽然国家有关部门在此次试点工作中的管理非常严格，包括制定了《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》和《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》；试行了住房公积金督察员制度；建立了全国统一的项目贷款业务运行平台和项目贷款运行监管系统，各试点城市通过运行监管系统规范操作，住房和城乡建设部统一监管等措施。但保障性住房盈利性差，其中租赁类型的保障性住房还面临投资回收期长、利率与市场风险都较大的问题。尚且在实际操作中，仍然存在一些如开发单位自有资金不足、贷款资金被挪用、建设项目房屋滞销、滞租等不确定因素引发的风险。因此，建立有效的风险控制与风险转移机制是关键。

1.加强公积金贷款的风险防范

与个贷相比，项目贷款无论是从业务复杂程度来说，还是风险控制等方面都对管理中心工作人员提出了更高的要求。多年来，住房公积金管理中心都是以发放个人贷款为主要业务，想要做好项目贷款试点工作，各试点城市住房公积金管理中心应该按照住房和城乡建设部的要求成立专门的部门来负责项目贷款管理及操作，组织项目贷款管理人员的培训，制定项目评审标准，严格规范操作程序。公积金管理中心应成立审贷领导小组，负责贷款项目的调查评审；可以借用商业银行对房地产开发企业的信用评级系统，对借款人的资信情况、财务状况、履约能力进行量化分析；可以邀请第三方的专业团队，对项目投资和收益、抵押物价值进行分析或评估，提供是否列为贷款项目以及贷款额度等建议；建立审贷分离制度和贷款逐级审批制度，通过多部门、多层级把关，确保贷款项目选择的科学性；落实贷款抵押，针对保障性住房的不同特点采取区别政策，以销售为主的经济适用住房和城市棚户区改造类的住房可完全以在建工程作为贷款抵押物，而以出租为主的公共租赁住房，除在建工程抵押外，还可要求借款人追加公建或商品房等未来便于处置的财产作为抵押物，以减轻未来拍卖执行抵押物的难度，加强对债权的保护力度。

2.健全担保机制

从国际经验看，盈利性差、风险性高的公共住房建设贷款十分需要有专门、独立的担保机制给予配合和支持，控制风险和转移风险，否则将很难可持续发展。目前一些地区公积金管理中心的保障房项目贷款寄希望于地方政府财政担保，既无法可依，事实上也无法操作。要建立符合中国实际的住房保障制度，没有政策性金融体系的支持是难以实现的，而有效的政策性金融体系不仅包括直接为保障房建设或消费提供信贷支持的金融机构，还应包括提供担保、保险等信用增级支持的辅助性机构。鉴于住房公积金项目贷款的政策性，建议由中央和地方财政共同出资设立保障性住房担保基金，为公积金贷款提供风险转移和补偿机制。

三、加强政策扶持，保证住房公积金的收益性

住房公积金作为政策引导下的互助型住房资金，来源于强制的个人储蓄，而非政府出资，这一特点决定了其管理必须以维护广大缴存人利益为目标。

目前，保障性住房贷款的主要支持对象为经济适用住房和公共租赁住房，经济适用住房虽然收益率低，但还可以保证让开发企业保本微利运行，实现收支平衡，还贷风险相对较小；但是公共租赁住房单纯靠租金收入是难以实现收支平衡的，因此，国家需要在公共租赁住房贷款融资安全方面做出努力，尽早出台应对措施。

通过研究瑞典、我国香港等地的保障性住房融资政策，我们认为，可以从以下几个方面加以借鉴：一是由政府对公共租赁住房贷款进行贴息，这样一方面可以降低保障性住房建设成本，另一方面可以使公共租赁住房的受益人花更少的钱享受到理想的居住条件；二是由政府出资对公共租赁住房在贷款期限的亏损直接予以补贴，以提高其偿债能力；三是由政府对承租人进行租房补贴，以降低承租人的租金负担，同时，还有助于提高公共租赁住房的出租率和租金收缴率，增加公共租赁住房收入；四是延长贷款期限，使其与公共租赁住房长期租赁才能实现资产运营平衡的特点相匹配；五是根据公共租赁住房的运营情况，出台政策允许部分公共租赁住房转为经济适用住房对外销售，弥补经营亏损。从国外经验看，寄希望于在短期内集中大批量建设公共租赁住房一劳永逸地解决所有问题是不现实的，尤其是现阶段政府财政支付保障性住房建设资金存在严重困难的情况下，公共租赁住房要想发展好，就必须建立可持续发展模式，而分批次出售公共租赁住房，不仅可以弥补亏损、减轻政府压力，还能积攒出后续建设资金，实现公共租赁住房的滚动发展。

基金项目：

公积金补贴和公积金的区别篇2

一、保障房类型及其融资特点

从保障房类型看，主要有廉租房、经济适用住房、公共租赁住房、各类棚户区改造、限价房和回迁房等五类。这五类保障房购买或租赁对象、方式存在差别，对资金提供者而言承担的风险和收益也有区别，因此在融资时呈现不同的特点。

廉租房是政府拥有，以低租金租赁给低收入家庭。承建开发企业与政府签订廉租住房回购协议，从商业银行申请廉租房建设融资，建成后由政府利用财政资金进行回购。经济适用住房是向低收入家庭提供的产权转移型住房，经济适用住房价格显著低于商品住房，低收入家庭购买资格后一般不会放弃购买机会，贷款的安全性能得到保证，因此商业银行愿意为经济适用房的建设提供资金，但房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不得高于3%。

公共租赁住房指按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴，其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。公共租赁住房建设主要有三种模式：一是由政府出地、政府投资、政府管理；二是政府划拨土地，吸引社会机构（如用工较多的企业）参与建设和运营；三是政府有偿出让土地，由各房地产开发企业、用工比较集中的企业以及其他机构投资者等建设运营公租房，并拥有这部分公共租赁住房的所有权。

各类棚户区改造需要完成拆迁和土地的腾挪，与其他城市商品房地产开发项目没有区别，限价房和回迁房拥有限定产权，开发企业完全承担融资责任。限价房、经济适用住房和棚户区改造等具有产权可转让性质，保障对象既能享受住房资产升值的潜在好处，政府也减少了后续管理的繁琐，此类保障房建设相对容易，融资相对较容易。而廉租住房、公共租赁住房由于产权不能转让，一方面资金回收难度大，另一方面需要承担房屋维护、租金收取等一系列后续管理工作，因而各方的建设动力较小，社会资金参与面临的不确定性较大，融资难度较大。

二、国外保障房融资成功经验借鉴

（一）新加坡的政府主导模式：政府投资建设+公积金储蓄

新加坡的住房保障体系核心中，一是中央公积金局，负责公积金的归集、管理和运营；二是建屋发展局，代表政府行使组屋的建设、分配和管理职能。中央公积金局通过购买中央政府债券将公积金归集款转给政府的中央投资局，这些资金再以贷款和津贴的形式进入建屋发展局的账户，由其进行统一的组屋建设和销售。中央公积金制度为组屋建设提供了大量源源不断的资金，且政府无权直接调用公积金存款，只能通过政府债务形式有偿使用并按期归还，公积金制度的有效运转为公共住房政策的实施奠定了根本基础。

（二）日本的政府市场共同主导模式：政府保障房供给+金融体系提供融资政府机构以住宅都市整备公团和地方住宅供给公社为主体，负责建造和提供住宅；金融体系则以民间金融机构为主体，政策性金融机构为补充；社会投资主体以各类民间团体为主，吸收社会资金发展住宅建设。住宅都市整备公团和地方住宅供给公社通过直接建设或购买、租用民间团体建设的住宅获得房源，由其向中低收入群体出售或出租，民间金融机构则为住房建设和购买住房发放贷款，住宅金融公库同样为此提供长期低息资金，并向建造出租用住宅的土地所有者提供贷款，同时为民间住房信贷机构提供贷款保险。政府提供财政补贴主要用于低收入家庭的租房、购房补贴和资助公营住宅建设；在金融支持方面，公团、公库除了获得大藏省1-2%的贴息外，还可在政府担保下发行住房债券。

（三）美国的成熟市场化模式：政府提供信用支持+金融机构+社会资本

由政府担保机构（包括联邦住房管理局、退伍军人管理局等）为中低收入家庭和退伍军人购房提供抵押贷款保险或担保，当借款人无力偿还债务时承担未清偿的债务，保证及时向金融机构支付本息，通过“押上加保”机制增强金融机构对抵押贷款信心；商业银行及专业性住宅金融机构向中低收入者发放抵押贷款，然后由“两房”购买其出售的抵押贷款组合，标准化后通过投资银行向投资者发行抵押贷款债券，并同时为办理住房贷款的金融机构提供流动性支持。完善的金融保障体系吸引大量房地产开发商从事公共住宅项目开发，而资产证券化在吸引大量社会资金的同时，也将风险有效分散至各类不同风险偏好的投资者。在财政金融支持上看，通过财政拨款向低收入家庭提供住房补贴和资助建设，公共住房租金一般仅为家庭收入的1/3，对地方政府和私有机构建设的低收入住房也进行补贴；政府利用信贷杠杆，提供低息贷款和“税收信贷”鼓励个人或开发商参与开发建设适合中低收入家庭的经济住房，同时通过住房抵押贷款一级市场和二级市场为住房需求者提供信用，并建立保险机制，保证市场运作的信心和稳定性。

三、中国保障房的融资备选集合分析

从保障性住房的组成结构分析，融资的难点在于廉租房和公租房建设。由于经济适用房和两限房以出售为保障方式，回收前期投资较快，因而开发商的积极性较高，融资也相对便利。相较之下，公租房属于出租型，不仅投资期长，而且回报率低。只有对建设公租房的企业进行投资补助和贷款贴息，才能调动社会资金的积极性。

目前保障房建设的资金来源有以下几个方面：政府财政预算；土地出让收益的一定比例；住房公积金增值收益扣除风险准备金后的剩余（全部用于廉租住房建设）以及公积金贷款支持保障房建设试点资金；保障性安居工程建设地方融资平台通过商业银行贷款、信托、债券，各类基金（如REITs）等融入的资金。但由于保障房租售、转让等问题的特殊性，很多为商业房地产开发提供资金支持的手段，在保障房的建设中无法使用。我们需要对中国保障房的融资备选集合进行分析，以期为保障房的融资配合提供建议。

（一）商业银行的贷款

保障性住房建设项目由于其带有较明显的社会公益或准公益性质，在承贷主体利润水平、借款期限等方面与普通房地产开发贷款项目存在较大差异，难以满足现行贷款审批发放和银行监管的要求，进而制约了金融机构参与保障性住房建设。保障房贷款面临诸如资本金比例要求、四证齐全、贷款最长期限、抵押物落实等难题；对租赁型保障房项目而言，由于其一般还款来源为项目的租金收入，收益较低且现金回流周期较长，与现有的银行贷款产品难以匹配，通常需要得到政府收购承诺才可能获得银行的贷款。

（二）住房公积金

在保障性住房建设中需成立不单纯以市场化商业机制为运营基础的金融机构，建立保障住房金融体系。我国的住房公积金管理中心，目前存在着决策缺位、业务单一、管理能力不足、风险意识不强、覆盖面小、发展不均衡等问题。公积金管理机构作为政策性金融机构，应该严格按照金融机构的运作方式加以经营；借鉴新加坡公积金模式，既提高公积金收益率水平，又为保障房建设提供建设资金。

（三）地产投资信托基金（REITs）

地产投资信托基金是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资资金，采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。国务院已批准启动了房地产投资信托基金试点，成立投资集团（辛迪加组织），面向富裕个人、企业、社会公共机构、养老基金以及海外投资者等，为社会资本广泛参与、建设和持有房地产拓展渠道。地产基金可以长期持有公共租赁住房，到期后基金的本金退出可以有3种路径：政府回购、转成房地产投资信托基金上市买卖以及将公共租赁住房出售给承租人。

（四）发行债券

通过保障性住房的资源整合，加强产权主体的实力和规模，借此扩大保障住房产权主体的债券融资能力和发债规模。既要充分发挥银行间市场传统融资工具短期融资券和中期票据的便利，也要积极尝试银行间债券市场的新型融资工具，如集合票据和集合债券、超短期融资产品以及信用风险缓释工具等创新产品。国家发改委于2011年6月了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确允许各地按有关规定进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，所募资金优先用于保障房建设；符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障房项目融资。

（五）社保基金，保险资金的介入

保险公司的负债久期大于资产久期，导致许多公司面临严重的资产负债不匹配风险，影响了保险公司的经营稳定性。2010年9月份《保险资金投资不动产暂行办法》，不仅对保障性住房建设有重要的意义，而且有利于实现保险资金的有效配置。保险资金，社保基金进入保障房领域有多种选择：投资房地产信托投资基金；单独或联合组建投资主体；发放贷款等。目前主要选择第三种，截止2011年末全国社保基金规模8700亿元，以社保基金投资信托投资5%的上限来看，用于信托投资业务的规模应在450亿元左右。

（六）保障房抵押贷款资产证券化

资产证券化在解决美国中低收入者住房和分散住房融资风险等方面发挥了重要作用，它把风险彻底分散给各参与主体，减少了政府财政负担，符合资本市场发展趋势。在一级市场上，房地产开发商或政府有关部门对销售的房屋进行回购担保，加快住房转售速度，寻找合适时机推动个人住房抵押贷款的证券化，建立一个有效的二级市场，实现贷款的信用风险、市场风险、政策风险和法律风险的分散转移，有效解决金融机构支持保障性住房建设和资金来源约束之间的矛盾。

四、结论

公积金补贴和公积金的区别篇3

Q　我去年就订了5月份去日本旅游的机票，可是3月份日本地震并导致核辐射，当时我就慌乱了，没有想到退票，又觉得再等两个月说不走危机就过去了。可最近接到航空公司通知，我的机位因为航班合并而取消了，已经给我转到另一个航班，而家里的人也仍然担心，不同意我去日本旅游，我想问，这种特殊情况下，我可以退票吗?

A　你的情况比较复杂，不能简单说是否可以退票。首先，按照你的情况，应当是日本地震前就已经出了票的。而各大航空公司都在震后有了规定，允许在4月10日之前的机票进行免费改签和退票，并不收取服务费。而现在你明显是过了这个期限，如果你已经接受了航空公司的转航班要求，那么考虑到日本地震的特别情况，你可以提出有效的证明：例如，当时正在国外，或者生病等，向航空公司提出退票或改签的要求。但目前看来，收取少量费用改签或机票延期的可能性会比较大，因为国际机票的有效期是一年，所以建议你在一年内可以慢慢等候，等到安全了再赴日旅游。

如果你尚未答应航空公司的转航班要求，你是可以免费退票的。因为按我国规定，航程取消如果是因为航空公司原因及天气原因等非主观原因，无论是全价票，还是打折票，甚至是三不准的票，都可以申请退票处理。

综合保险和社保有什么区别?

肖晓，30岁，成都，语言教师

Q　我就要去上海工作了，可是用人单位在跟我谈社保的时候，又谈到给我交综合保险，我朋友说综合保险没有“四金”好，又说只有综合保险以后在上海会很麻烦，我实在搞不清综合保险和“四金”的区别，能否跟我讲讲呢?

A　综合保险是上海的一个特例，它也是属于社保的一种。一般来说，上海所指的“四金”，其实是六金，包括养老、医疗、失业、王伤和生育保险以及住房公积金。前五金由单位和个人按比例分承担缴费额，单位承担社保五金中37％的金额，个人只承担养老、医疗、失业保险中11％的金额，目前最低缴费额合计为每月948元。而住房公积金，单位和个人各承担月收入的7％“四金”只限于有上海户籍和上海居住的人士交纳，按你的情况，应当不属于，所以用人单位只给能你交综合保险。

而上海综合保险主要针对非上海户籍的外来职工，它不需要个人缴费和承担比例，完全公司承担。综合保险包括王伤、医疗和养老补贴，但对比“四金”而言，养老补贴的金额比起养老保险明显要少很多。只有综合保险不会影响到上海的短期生活，因为无论是出国签证或是房贷，综合保险都可以作为社保参保证明。

贷款公司帮我做消费贷款可信吗?

商玲，29岁，北京，IT工程师

Q　最近想买房子，但是因为贷过款，所以首期要付60％，我拿不出那么多首付，就到处想办法。有朋友说，有的贷款公司能帮我做消费贷款，用我原有的房产作抵押，押出几十万元来买房，请问这样的贷款公司可信吧?

A　用消费贷款来买房是被严令禁止的。前不久，央行才重申了对消费贷款的限制，需提供有明确的消费用途证明才放款，买房、炒股都是被禁止的。如果你要用来申请做装修、消费，必须有明确的消费用途证明资料，比如装修合同(经有权部门批准的装饰装修企业签订的住房装修合同、装修核算书等)、购买合同、拟购物品及出售商场清单等，贷款资金不进入个人账户，而是进入消费双方的对方账户中。另外，按照现状，从3月份以来，几家大的商业银行的贷款资金利率都按基准利率上浮15％～100％，再加上每月管理费，折算年利率超过10％，而且贷款的还贷期限一般在三年以内，所以贷款来买房，其实是很不合算的。

但在实际操作中，也有部分贷款公司与银行有着良好的关系，可以在上浮利率和收取服务费用的情况下，为你申请到l。年期的消费贷款，并直接打入账户，供你自由使用，也就是说，你可以利用这笔贷款来付款。但事后银行如果清查到这种情况，有权利随时收回贷款，并对你进行处罚，所以还是小心从事比较好。

异地公积金能用吗?

吴娜，26岁，深圳，秘书

Q　深圳现在也有住房公积金了，我想用住房公积金买房，但苦于额度不够，还没有资格用公积金买房。而我老公以前在上海工作，在上海交纳了不少的公积金，请问买房的时候，我们能提取异地公积金买房吗?

A　首先你需要搞清公积金买房和公积金贷款两个不同的概念。只要你是深圳居民，交纳了住房公积金，都是可以提取公积金购房的。如果不满足“连续交纳满半年”等条件，就不能申请公积金贷款。

异地公积金贷款现在部分省市有实行，如广州、佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞和肇庆的公积金即可通用贷款，即理论上你可以使用别的城市交纳的公积金贷款，在现在所在的城市买房。但上海和深圳并不在批准实行之列，所以你们是不可以用上海的公积金贷款买房的。

但跨省提取公积金则是你的自由，你的先生只需返回上海一次，提供购房提取材料和户口本等资料，或者提供和上海公司中止劳动协议的证明，就可以提取在上海缴存的住房公积金，用于购房。但提取的部分只限于公积金账户中的现款，而不能申请贷款。

信用卡账单分期是什么意思?

吴佳佳，28岁，天津，市场经理

Q　我最近收到了信用卡发卡行寄来的一份宣传邮件，说我可以申请“信用卡账单分期”，但是我不太明白，信用卡不是每个月都可以按最低还款额来分期还款的吗?这个和信用卡账单分期又有什么区别?在使用时要主意些什么呢?

A　按“最低还款”和“账单分期”来还款，都是信用卡分期付款的一种形式，但两者有所不同。所谓“最低还款额”一般是除去年费、利息等特殊项目后普通消费金额的10％，在每期信用卡账单中会单独列明，但归还最低还款额会失去享受免息期的待遇，持卡人也就因此需要支付一定利息。而申请“账单分期”，是不产生利息的，但持卡人要支付手续费，各家银行规定的手续费率高低根据期数不同各异。

由于分期还款每期手续费相同，而最低还款额方式会利滚利，因此，一般人们会认为，账单分期还款还是更为省钱的选择。但最低还款是不用向银行申请的，而账单分期则必须向银行申请，银行一般要根据持卡人的信用额度、持卡消费的信用记录等对持卡人的资信状况进行评估。一般来说，信用卡账单分期的金额不得超过本期新增消费的90％，同时还必须低于固定额度的80％。如果你的账单分期没得到批准，还仍然可以按照最低还款额来进行分期还款。

一般我们建议：账单分期还款一般对金额较大、较长一段时间内无法一次性还款的持卡人较为有利，可以防止利滚利的情况发生，而如果账单金额较低、消费记账目距离最后还款日较近，且还款人只是很短时间内无法全额还款，那么选择先归还最低还款额的方式较为划算。

我的账户被转移了?

尚小莲，29岁，北京，海外销售经理我以前在荷兰银行开设了一个理财账户，做一些美元的理财。但前不久，我收到一份快递，是苏

格兰皇家银行寄给我的，说我的荷兰银行账户已经被转到了星展银行，请问他们这么做合理吗?如果转过去，我会有什么损失?

A　你的情况非常特殊，看来你是很久没有关注你的银行理财账户了。大约在2007年底，苏格兰皇家银行财团将荷兰银行全部收购，中国的荷兰银行分部，也在2008年完成了苏格兰皇家银行的转换。你的账户自然也被转到了苏格兰皇家银行。而苏格兰皇家银行由于在去年底决定退出中国的零售及中小企业金融业务，所以和星展银行签署了协议，将近25万户在上海、北京和深圳三地客户转移到了星展银行。

当然，转移账户行为必须得到你的授权，如果你不同意此项行为，可以到苏格兰皇家银行结清你的账户，并和其协商未完成的理财产品的亏赢结算。如果你同意了这项授权，那么你的账户、存款和理财产品都会被转移到星展中国，所有现有的理财产品的收益不会有改变，但活期及定期账户的管理、费用等，都要按照星展中国的相关规定来进行变更。

同居分手怎么分财产?

赵妮，29岁，杭州，音乐人

Q　我和男朋友并没有领结婚证，这几年一直在同居。大约在2008年，我们全款买了一套房子，房子的名字写的是我的名字。现在我们准备要分手了，男朋友要求去法院解除我们的同居关系，并以房子都是他付的款为理由，要求我返还房子。请问他的要求我应当理会吗?

A　首先，你和你的男友并不存在着解除同居关系这一说，因为《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条规定：“当事人起诉请求解除同居关系的，人民法院不予受理。也就是说，当未婚男女同居而发生纠纷，一方请求人民法院解除同居关系的，人民法院是不会受理的。而按照《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定，解除同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。也就是说，按你的情况而言，你的男友最多有权索要回房子的一半款项。但由于房产是登记在你的名下的，所以法院在实际判决中，会更多考虑到你的因素，对你进行比较照顾的分割。

买房做低还是做高?

许芷，31岁，北京，客服经理

Q　我姐姐马上就要买二手房了，这几天我在一直帮她跑中介看房。我们看中的房价范围大约是180万元，可中介一会儿说要我们做高房价，一会儿要做低房价，把我给搞糊涂了，请问做高房价和做低房价各有什么好处?

A　各大城市都把房产分为普通住房和非普通住房，这两种房的契税和二手房交易税是不同的。以北京而言，普通住房是单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。如果你姐姐看中的房产价格超过了相关城区住房平均交易价格1.2倍，往往要被征收高额的税款(税款往往达到数万元至数十万元)，所以中介会要你以阴阳合同的方式来做低房价，这样就不用向税务部门来交纳高额税款，必须要声明的是：这种做法虽普遍，但很容易引起法律纠纷。

公积金补贴和公积金的区别篇4

关键词：住房公积金；增值收益；分配制度；探讨

1 住房公积金增值收益与政府非税收入的性质不同，不能按照或参照政府非税收入进行管理

如何界定住房公积金增值收益的性质?具有十分重要意义。界定住房公积金增值收益的性质，首先从住房公积金的性质谈起，依照国务院《住房公积金条例》(以下简称条例)第三条明确规定：职工缴存的住房公积金和职工所在单位缴存的住房公积金，属于职工个人所有。这就规定了住房公积金的资金，来源于单位和职工个人，资金的所有权属于职工个人，属于工资性质。其次从其构成看，住房公积金增值收益是指住房公积金业务收入与业务支出的差额。业务收入构成有：(1)住房公积金个人住房贷款利息收入；(2)银行存款利息收入；(3)购买国债利息收入。业务支出因素有：(1)银行代办手续费；(2)职工个人住房公积金存款利息；(3)有关管理费用；也就是说住房公积金增值收益存款利息及存贷利息差额(即公积金存款与贷款之间的利息差额)两部分构成的。再次从其来源看，住房公积金增值收益是由住房公积金管理中心在国家给予政策的情况下，运用职工个人所有的住房公积金资金，满足缴存者购房和增值需要，开展存款、贷款、购买国债等业务活动所产生了的。(这个过程，需要由银行代办来完成的。)而政府非税收入是指除税收以外，由各级国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织依法利用政府权力、政府信誉、国家资源、国有资产或提供特定公共服务、准公共服务取得并用于满足社会公共需要或准公共需要的财政资金。

可见，这种所有权归职工个人，属于职工工资性质的“长期住房储金”的增值收益与政府非税收入是有关本质区别的。这种区别表明了住房公积金增值收益不能按照或参照非税收入管理。湖北省人民政府《湖北省政府非税收入管理办法》中就明确规定：社会保障基金和住房公积金管理不适用本办法。

按照我国经济法中有关所有权的界定，即所有人有依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。所有权具有四项权能，其中一条就是收益权，即获取财产所产生的利益和权利。所以，这种增值收益的所有权，应该与住房公积金一样归职工个人(缴存人)所有，受到法律的保护。这才体现权利一致性原则。

2 从住房公积金存款的效益比较看，需要给缴存者带来增值收益(要有分红)

笔者在工作中就碰到这方面问题，均无法予以满意答复。经常有人问：你讲缴存住房公积金有这样那样好处，但当我一辈子无力购买住房时，按这个利息水平，到退休领取缴存余额能合算吗?是否存在着贬值问题?或者取得贷款后，当还贷碰到暂时困难时，是否有必要的救济保障机制和措施?

据国家统计局2007年7月19日上午10时介绍，6月份我国CPI同比上涨4.4% 上半年达到3.2%。

审计署驻兰州特派办的于文航日前撰文指出，虽然住房公积金作为政策性低息贷款，比商业银行发放的住房贷款利率低，然而由于住房公积金贷款的条件比较严格，部分中低收入者难以通过这个渠道获取融资购房，享用不到自己长年缴存的住房公积金，只能到退休时全额领取。而相对的低存低贷，实际上是让低收入家庭承受了利息损失。

世行专家也认为，如果把住房公积金的积累看作一种投资，那么这种积累因为不能随时提取而具有长期特征。因此套用活期存款利率和短期存款利率，就使职工的投资回报低于潜在的水平。至于利息所得税的减免是否足以弥补利息收入的减少，是可以计算的；如果把对住房公积金贷款中包含的优惠因素综合起来考虑，对于那些只有积累没有贷款的职工来说，他们的相对损失既来自积累的回报率，也来自未能获得的贷款优惠。 很多缴存公积金的人可能永远无法获得公积金贷款，而且被迫以低于市场利率的水平进行(养老)储蓄，为能够获得按揭贷款的收入较高的家庭提供补贴。

虽然住房公积金具有职工工资性质，但它的使用方向和使用条件有了严格限制。实际上，这一部分工资并非完整意义上的工资。参储主体放弃目前的消费，转而被迫地进行储蓄。同时，在现实情况下，总有一部分人没有享受贷款的优惠待遇。我们应该要充分考虑到这一部分人群住房公积金的时间价值和经济利益，建立适当的补偿机制给予他们经济补偿。

3 从住房公积金属于社保范畴的特性看，可以参照社会保障基金的增值收益分配办法，专项用于贴息贷款和分红

据财政部和社会劳动保障部《全国社会保障基金投资管理暂行办法》第三十七条规定：社保基金净收益全额纳入社保基金，按国家有关规定分配使用和投资。《条例》规定了住房公积金是“长期住房储金”。这也就明确规定了住房公积金是具有专项用于解决职工住房问题的保障性资金，具有专用性、互助性和保障性。这一住房公积金特性，又属于社会保障内容。按照这一要求和国际公约规定，住房公积金制度应该在其缴存人之间实现互利、互助、互济，即把住房公积金增值收益扣除有关管理费用和风险准备金后的剩余部份用于缴存对象中的低收入家庭购建房贴息贷款和分红。这也是互助性质的一种形式。这种做法，不仅有效地促进解决低收入家庭购建房资金困难问题，符合(体现了)住房公积金的互助性和保障性要求的本质属性，而且体现了我国推行住房公积金制度的目的，还会促进了住房公积金制度的健康发展。

4 从低收入家庭的实际需求看，需要建立一个贴息贷款的机制

现阶段，我国正处于经济快速发展时期，土地资源又十分宝贵，不可能在短期内有效地解决低收入与高房价之间矛盾。因此，低收入家庭普遍存在着购房信心不足问题。要我国低收入家庭要解决住房困难问题，单一依靠住房公积金及其贷款，还不能达到目的。

世界银行在2006年11月15日的《中国经济季报》中指出了“中国住房公积金贷款主要使收入较高家庭受益”。这个论述在我国引起如此强烈的反应。

国家审计署审计长李金华说：“ 公积金的使用更多地惠及了中高收入群体，对低收入群体改善居住条件的倾斜力度不够，未能有效发挥住房公积金在改善低收入职工居住条件方面的作用。”

审计报告在对1986万人的缴存情况统计后发现，其中10%缴纳较多公积金的人，每个月交1572元，10%较少的人只有54元。而32个城市住房公积金贷款发放和公积金提取情况显示，2005年住房公积金个人贷款的44.9%发放给了排在缴存额前20%的高收入人员，排在缴存额后20%的低收入人员仅得到3.7%的贷款。

这种现象，不仅与低收入家庭的收入水平有关，而且与目前频繁加息，导致高收入者提前还贷，中低收入缺乏信贷能力有关；还与随着房价日趋攀升，买房者的负担日趋加重有关。从1999年国家实行住房体制改革以来，房价越来越高。近几年随着调控的力度加大，房价没有出现下降的趋势，而居民买房负担日趋加重。社科院经过调研认为，这与整个经济进入快速增长期，以及市场严重供不应求等因素有关。 国家发改委、国家统计局在3月19日的数据显示，2007年2月，全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨5.3%，其中，新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，深圳、北京位居全国涨幅前两名，分别上涨9.9%和9.7%。

根据上述调研报告，未来如果不改变房地产供不应求的局面，特别是政府依靠卖地提高房价的模式，房价将进一步被动上升。

参考文献

公积金补贴和公积金的区别篇5

国务院颁布并实施《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）虽十多年，但由于《条例》没有对住房公积金管理的行政执法行为细化，加之各地对建立城镇职工住房公积金制度的重视度比“五险”低，导致住房公积金管理机构行政执法难度加大，城镇职工合法权益难以得到保障。为此，我们对全市住房公积金行政执法情况进行了调研，提出了应对措施。

一、住房公积金管理的基本情况

我市住房公积金管理中心自2004年2月28日正式揭牌成立以来，严格按照“住房管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”的原则，尽心尽力做好住房公积金的扩面增量和个人住房贷款工作，取得了较好成绩。2012年，全市住房公积金归集21.12亿元，完成年度计划117%，在2008年归集额突破10亿元的基础上，突破20亿元；住房公积金归集余额65亿元，在2008年突破30亿元的基础上，突破60亿元；住房公积金累计归集113亿元，在2009年初突破50亿元的基础上，突破100亿元大关。当年全市新增开户缴存40501人，期末缴存职工32万人，覆盖率86%，全市发放住房公积金贷款15.95亿元，期末住房公积金贷款余额51.77亿元，占全市住房贷款余额（264.74亿元）19.55%，住房公积金个贷比80%，贷款连续第二年实现零逾期。这些成绩的取得一定程度改变了缴存职工的居住环境，提升缴存职工生活质量，推动了我市房地产业健康发展。

与此同时，住房公积金在管理中也存在一些问题：一是应建未建情况严重。目前，全市行政、事业单位已基本建立住房公积金制度，但非公企业未建立公积金制度的现象仍大量存在，按照《条例》第三十七条之规定，单位应及时建立健全住房公积金制度。二是滞缴、欠缴问题依然存在。三是一些党政机关的临聘人员、部分乡镇事业编制人员和乡镇中、小学教师、卫生院（所）医务工作人员未纳入住房公积金缴交范围，这是行政执法较为困难的对象。针对现象，究其原因，主要是住房公积金管理存在以下执法难题：

一是所赋权力有限，执法难以到位。《条例》第三十七条规定，管理中心对不办理缴存登记或不设立账户的单位可以责令限期办理，逾期不办理的可以罚款。但《条例》第十一条又界定了住房公积金管理中心（以下简称中心）属于不以赢利为目的的独立的事业单位，而公众对中心的认知度远远低于行政机关，其执法行为也受到较大限制，执法主体有待进一步明确。如我们在执行市本级某企业时，由于《条例》所赋权力的限制，中心无法掌握企业的基本情况，对企业低报数据的行为不能提供翔实而具体的反驳理由，在相关部门的支持下掌握了企业的实际情况和公积金缴存标准后，企业又申请行政复议，因数据的真实性与合法性导致行政执法失败；中心在公积金执行未果后，申请人民法院强制执行，由于缺乏明确标的和可执行内容不符合法律规定，法院起初未预受理；法院后来受理后，由于执行标的没有明确，被强制执行企业仅仅象征性地缴存了一定数额的住房公积金，法院只能以当事人履行了处罚决定而中止执行。

二是处理主体重复设定，执法深、广度难以突破。《条例》第二条、第三条规定：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。因其具有强制性，与职工工资有本质区别，如果产生纠纷，执法主体应该是中心。但现实并非如此，我们在某企业行政执法逾期不缴、少缴住房公积金时，遇到了同一经济纠纷由两个部门处理、两种结果的现象。由于住房公积金属职工工资的一部分，职工与所在单位就住房公积金缴交事宜而发生的经济纠纷，应属于劳资纠纷的范畴，其行为的调解处理权限归属于劳动行政管理部门，所以出现了两个管理部门处理住房公积金纠纷。中心不仅仅是解决举报职工与单位之间的个人问题，而且要求单位全额补足欠缴资金，以维护单位所有职工的合法权益；而劳动部门仅仅解决举报职工与单位之间的个人劳资问题，申请劳动仲裁，平息事端，使中心根本无所作为。

三是拖欠情况特殊，执法难以实施。调研中我们发现，凡拖缴、欠缴住房公积金的，多半属于财政拨款的行政、事业单位和大中型企业（包括困难、改制企业）。财政拨款单位一般不会欠缴职工个人部分，而财政补贴部分因单位领导认识不到位、重视不够、财力有限、盈余资金不足，容易出现拖缴、欠缴现象，行政执法往往难以实施。对困难企业和改制企业行政执法时，也经常遇到阻力，使中心对企业的欠缴问题只能停留在政策宣传与引导层面。

四是《条例》存在法条空白，个贷执法难以开展。随着城镇居民对居住环境改变愿望的不断增大，住房公积金个人住房贷款规模也逐年增加，2012年，全市全年向6146户职工家庭发放住房公积金贷款15.95亿元，完成年度计划的199%，潜在的风险也相应出现。《条例》对逾期、恶意不还、套现、无偿还能力、抵押长期不能落实、转嫁保证金等各种违法行为缺乏明确的惩处规定，中心除了网上通报、上门催收外，均难以开展正常的行政执法。

二、加强住房公积金管理行政执法的对策措施

（一）强化法规宣传。通过新闻媒体进行强力宣传，主动与有关部门密切配合，深入基层单位，开展《条例》等政策法规的宣传教育。有针对性地开办专题培训班，使有关政策深入到千家万户，使广大职工了解住房公积金同自身的密切关系，自发地要求单位维护职工的合法权益，缴存住房公积金。

（二）制订公积金管理行政执法实施细则。积极争取人大、政府的支持和法制部门的帮助，依据《条例》和其他相关法律、法规，制订合理、合法、操作性强的行政执法实施细则，明确行政执法人员的行政行为，促使行政执法顺利开展。

（三）大力开展联合执法。加强与税务、工商和企业主管部门的联系，实施联合执法，做好行政处罚前的调查、取证工作，客观、真实的反映单位违法违规的具体行为，使不确定的行为变为具有法律效力的具体行为，为申请人民法院强制执行提供法律基础保障。

（四）借鉴工会经费收取与管理办法加强公积金管理。财政拨款单位由同级财政部门统一代扣代缴，企业由地税部门统一代扣代缴。彻底消除财政补贴部分和企业应交部分被单位长期截留或拖欠，损害职工合法权益，造成不稳定因素等现象的发生。

公积金补贴和公积金的区别篇6

住房公积金制度是中国住房制度的重要组成部分，也是住房体系中最具有中国原创特色的制度安排。自从1991年于上海创立以来，中国住房公积金制度已经走过了18个年头，在中国住房制度市场化改革的历史和当前住房保障中发挥了十分关键的作用。但住房公积金制度还没有得到大众的透彻了解，有论调说中低收入职工使用公积金的机会少，造成资金沉淀，使用效率低下，由此质疑这个制度是否“劫贫济富”?甚至有人提出要完全废弃和否定住房公积金制度，完全照搬美国或英国等发达国家“先进”的市场化住房金融体系。但更多的学者认为，住房公积金未来的出路应该是，在向各国公共住房金融学习其优点的同时，以完善、改进的态度继续发展中国住房公积金制度。

其实中国住房公积金并非自己完全原创发明，是借鉴新加坡中央公积金制度改造而来。国际上还有诸多类似的住房金融制度，可供我们学习和借鉴，比如，德国、巴西、韩国的公共住房金融制度。

新加坡中央公积金

中国住房公积金制度虽然直接起源于新加坡中央公积金制度，在形式和内容上都有很多相似之处，但由于国情和发展阶段的不同，住房公积金从进入中国开始就与新加坡的公积金制度有着不少重要区别：

其一，出发点不一样。新加坡中央积金制度在1955年建立时候的初衷是以养老为主，1968年之后才开始进入住房领域。在微观上，公积金会员不仅可以用公积金养老，而且可以用来买廉价住房，进行医疗保险，甚至可以进行教育投资和证券股票投资，使会员得到很多实惠；在宏观上，增强了社会保障能力，并可以利用这笔资金进行宏观经济调控’有利于社会、经济和政治的稳定。而中国住房公积金只是为了住房消费。

其二，利率政策和缴存率规定不一样。为了养老保障资金的保值增值，新加坡中央公积金对存款利率实行高利率政策，且与市场利率挂钩，本息都不缴税。新加坡的公积金利率是根据新加坡四大银行的平均存款利率来确定的，利率水平基本上在6.5％的水平线上波动，该利率每六个月调整一次。由于新加坡的通货膨胀率较低，公积金利率平均高于通货膨胀率2％左右，所以中央公积金一般不会贬值。此外，政府还规定了公积金法定最低利率为2.5％，以保护公积金会员的基本利益。2006年左右普通账户利率为2.5％，公积金账户的存款利率为4％。从缴存率来说，新加坡中央公积金刚开始实施的时期缴存率一般为工资的10％，其中雇员和雇主各分担5％；最高时为1984年和1985年，曾达到50％，其中雇主和雇员各承担25％。2004年低于55岁的雇员公积金总缴存率是其薪金的38％，近年继续下调。此外中央公积金局还规定了最高缴交额。公积金缴交率根据年龄区别，年龄越大所缴交的公积金越少。

中国住房公积金则不同，更类似德国的合同住房储蓄，为了低贷而低存。由于使用方向单一，所以缴存率也比较低。合计缴存率一般在14％左右，职工和单位各负责一半。

其三，与住房开发关系不同。新加坡中央公积金局的资金除了保证正常支取公积金外，大部分资金全部存入政府投资局，政府投资局通过发行债券筹措的资金作为“国家发展基金”贷放给政府机构和企业，建屋发展局是最主要的贷款对象，贷款利率高于国债两个百分点。值得注意的是，政府建屋发展局从中央投资局获得的资金仅比公积金的存款利率略高0.1个百分点，这意味着政府从中给以大量贴息。新加坡中央公积金在居民购房融资方面的流程是：居民通过公积金获得10％的首期付款和90％的银行贷款向建屋发展局购买住房居民获得住房所有权资金流向建屋发展局建屋发展局交还于政府政府用其偿还债券本息中央公积金收回资金继续为住房建设和购买者提供资金。这样，新加坡的公积金既是购房信贷的主要来源，也是建屋发展局住房建设投资的主要来源。

而中国的住房公积金在早期曾经主要投放住房开发贷款，但目前的资金流转过程中，只是住房公积金的收益流向住房建设和住房保障，归集资金除了发放房贷，资金的主体留存在住房公积金管理机构，主要投放在国债等安全资产，与住房开发基本无关，国家财政也没有贴息。

新加坡的中央公积金也存在不少问题。第一，它不是现代型的社会保障制度，本质还是个人储蓄，没有现代社会保障所要求的成员之间的互济和互助；第二，公积金储蓄根据个人收入而定，造成社会保障的两极分化；第三，过度储蓄抑制了人们的消费，对经济发展不利；第四，抑制了其他方式的养老保险，社会保障方式单一，系统风险较高。

德国合同住房储蓄制度

所谓合同住房储蓄，是通过契约合同归集居民自愿储蓄来获得住房贷款资金。贷款数额一般与预存储蓄结台，也有分离。低存低贷，内部封闭运行。合同住房储蓄的资金流向是严格匹配的。一般政府有各种奖励措施。这方面最典型的是德国住房储蓄银行，在东欧转型国家被大量仿效，也显著存在于奥地利和法国。但法国的住房储蓄计划只归集资金，住房贷款转由商业银行进行。

德国式合同住房储蓄制度的基本运作模式是，任何居民按照合同规定，连续几年(一般需要4～6年)存入一定数额的定期储蓄存款，存足一定金额时，一般来说为大概40％的未来贷款额，即可成为住房储蓄银行的“社员”，并取得从住房储蓄银行获得住房贷款的权利。从住房储蓄银行贷款，贷款利率由法律规定，低于市场利率，贷款期一般为10～15年。法律同时规定，此类金融活动的存款利率和贷款利率必须保持固定的利差，一般为2.5个百分点的利差。当贷款需求超过信贷资金来源时，则按存款时间先后顺序或按存款额度多少规定的顺序分配贷款，先存多存早贷。目前，德国的住房储蓄存款利率是1.5％，贷款利率是4.0％。住房储蓄银行只经营住房储蓄贷款一项业务。因为业务单一，为降低运营成本，德国住房储蓄银行一般都会与当地商业银行合作，而不会自己广设网点。与一般商业银行住房贷款不同，住房储蓄银行的资金是封闭运作的，它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷，此外不进行任何其他投资，储户的存贷差是它惟一的利润来源。

德国式合同住房储蓄与中国住房公积金制度的对比，简单来说有以下几点不同：

一是性质不同。中国的住房公积金是力图覆盖全民的强制性住房储蓄，德国合同住房储蓄是在自愿和契约基础上的合同储蓄。

二是资金来源不同。中国的住房公积金来自参加的职工工资收入，德国合

同住房储蓄来自个人积蓄和闲置资金。

三是贷款利用规模不同。中国公积金贷款根据缴纳存款余额的一定倍数，如上海目前是40倍，德国合同住房储蓄贷款额度则只有储蓄金额的2倍。

四是贷款开始条件不同。德国台同住房储蓄在贷款需求多于供给时候，有排队次序，先存先贷，多存早贷，一般需要5～6年才开始。中国住房公积金一般只需要连续存满一年即可。

五是贷款发挥的作用不同。德国合同住房储蓄一般占到居民住房融资的1／4到1／3，是主流的购房融资方式之一，中国住房公积金贷款仍然是商业住房贷款的补充方式，目前是商业贷款规模的1／6左右。

六是贷款利率的差别。德国合同住房储蓄贷款利率固定，中国住房公积金贷款利率根据市场利率情况定期调整。虽然两者都是“低存低贷”，但德国合同住房储蓄基本保持2个百分点的固定存贷利差，而中国住房公积金没有专门规定存贷利差。

巴西国家银行与失业保障公积金

巴西住房贷款资金来源主要来自住房储蓄制度(SBPE)和失业与保障公积金(FGTS)，由巴西国家住房银行运作。巴西通过社会保障制度的改革，将社会福利计划与筹措住房发展基金糅合在一起。1966年新的社会保障计划规定，雇主需按雇员工资的8％将个人福利基金定期存入保障就业基金会的雇员个人账户。巴西政府再将这笔基金全部转交给巴西国家住房银行(全国住房建设银行)保管和经营，并按指数化方式(3％加通胀)的年息率支付存款利息。随着大批工人参加保障就业基金会，该基金就成为全国住房建设银行的主要资金来源和实施住房发展计划的基金。仅1966～1974年，缴纳的基金总额就达到了320亿克鲁赛罗，约合45亿美元。这一制度曾在墨西哥。阿根廷、萨尔瓦多等拉美国家得到推广。

巴西失业与保障公积金(FGTS， Unemployment arid Provident Fund)：1966年建立，保障公积金是一种负有失业保险与住房保障功能的社会保障综合资金。根据法律，正式员工每月薪水的8％要存入FGTS的私人账户，年利率是3％加通胀，个A存款账户可以用来支取失业、养老和医疗，参加5年后可用于购房。FGTS的资金由巴西国家住房银行进行管理，主要资金也是通过巴西国家住房银行提供住房信贷。2003～2004年，FGTS65％的贷款提供给家庭月收入低于1125美元的中低收入家庭。

巴西的住房储蓄制度(SBPE，Brazilian System of Savings and Loans)：1967年成立，SBPE意味着存款免税，同时所有参加的银行要强制进行住房贷款，巴西各银行至少65％的存款要用于住房信贷或者购买住房贷款证券MBS。2006年上半年，SBPE的存款超过41.43亿巴西克鲁赛罗(约合20亿美元)，同比增长了104％。

巴西国家住房银行(另译为巴西全国住房建设银行)：1964年成立，是巴西政府住房计划的融资主体和主管机构，也是独立的政策性住房金融机构。巴西国家住房银行的资金来源以“失业与保障公积金”转化而来的长期服务保证金为主，其资金80％用于长期住房贷款。巴西国家住房银行还对储蓄银行和住房信贷公司等其他住房金融机构进行指导，规定他们的存贷款利率和贷款额度，还提供流动性担保，相当于整个巴西住房金融体系的“中央银行”。

巴西国家住房银行只对对中低收入家庭发放贷款，但是通过商业银行如“大众住房公司”等中间机构发放。不直接向家庭提供贷款；对低收入家庭实行优惠利率，利率优惠程度随着收入而有差别，收入越高，优惠程度越少。这些特点是中国住房公积金不具备的。但巴西国家住房银行，作为一个金融机构，是必然存在破产风险的，能否保证“失业与保障公积金”这个数千万居民家庭养老和救命钱的足够安全，也是一人隐忧，尤其在遇到严重经济危机冲击时，考验相当大。

韩国国民住宅基金(NHF)

从1981年设置的国民住宅基金(NHF)，到2007年新成立的租房发展基金(NRH)，经过近三十年的发展，韩国已经形成以国民住宅基金(NHF)为主体，以住房贷款担保基金、租房发展基金和韩国住房金融公司为辅助的公共住房金融体系。韩国公共住房金融的主要功能是面向中低恢入家庭提供长期低息购房贷款或相关支持，并为小型商品房和公共租赁住房等多种类型的公共住房建设提供建设资金支持。

韩国“国民住宅基金(National Housing Fund)”是1981年通过修订《住宅促进发展法》设置的。国民住宅基金(NHF)任务是面向中间收入家庭提供低于市场利息的政策性购房或押租贷款，并支援小型商品房和公共租赁住房的建设。其后国民住宅基金(NHF)一直是韩国公共住房金融的主体。国民住宅基金的成立与发展，使得韩国住房一级市场在曾经很长时间内呈现出了由国民住宅基金(NHF)和韩国住宅银行(KHB)两家分割垄断的局面。如1982年，这两家机构分别占到韩国住房贷款的59％和28％(Park，1984)。1995年，韩国住宅银行占到全部新增住房贷款的75％(Bhnkenship，2002)。韩国国民住宅基金(NHF)实质上长期由韩国住宅银行(KHB))代为管理。

韩国国民住宅基金(NHF)资金来源有国家住宅债券(NHB，National Housing Bond)、特许住宅(Housing Lottery)、政府财政、国外贷款、住宅预购储蓄、国债管理基金预收金、利息等。发行国家住宅债券是国民住宅基金的重要融资方式。1968年就通过韩国住宅银行首次发行，1973年第二次发行。1969年韩国住宅银行首次发行特许住宅。国民住宅基金于1981年成立后，发行国家住宅债券和住宅的权利和收入都转为其所有。此外1978年成立的住宅预购储蓄制度也为国民住宅基金提供了稳定的资金来源。

国家住宅债券，利率比财政部国债一般高一个百分点多，有5年期、10年期和20年期，五年期为主，是目前韩国存在的四种政府债券之一。国家住宅债券在建设交通部的请求下发行，通过拍卖面向金融机构和个人进行发信，同时，根据韩国住宅法，所有从事房地产开发活动的公司在获得营业执照和房地产中介机构与个人在登记物业交易业务时，都有强制性必务要购买一定数量的住宅债券。

韩国国民住宅基金(NHF)早期资金使用中支援公共住房建设占据主要部分，包括公售房和公共租赁房，现在主要是资助中低收入家庭住房需求的政策性贷款与补贴，但对居民的贷款额度与房屋价值的比值(LTV)一般不超过40％。由于近年住房需求的增长，国民住宅基金(NHF)的贷款总额从2004年的8.6

亿美元增加到2006年的21亿美元，翻了一倍多。

国民住宅基金(NHF)侧重为低收入者和第一次购房者提供优惠购房贷款。购买面积小于60平方米公售房的，还可以免除住房交易税、转让税和所得税。

需要指出的是，亚洲有很多类似机构采用了韩国国民住宅基金(NHF)这种运行模式，如印度于1988年建立的国家住房银行(National Housing Bank)、泰国的政府住房银行(Government Housing Bank)。但效果都不如韩国。

与中国住房公积金制度相比，韩国的国民住宅基金(NHF)不是基于居民个体的强制性储蓄，而是国家设立的政策性住房金融机构，具有十分强烈的公益性、政策性，功能和目标都十分明确，服务群体清晰，而且使用方向多样，既有购房贷款，也有建房金融支持；NHF没有中国住房公积金这样通过强制性储蓄获得的巨额和稳定的资金来源，但通过政府支持，以发行国家住宅债券等的资金来源也比较稳定，而且多元化。不过，NHF同时也存在资金成本相对较高、融资规模较小且不稳定的问题，约束了其住房保障作用的发挥。

中国住房公积金制度

把中国住房公积金制度与新加坡、德国、巴西、韩国的公共住房金融制度做比较，可以发现，每一个制度都是立足该国的具体国情，经过长期历史发展起来的。也是在持续不断的改革完善之中；每一个制度都有一定的优点和长处，但也都存在相应的缺陷和不足，换言之，照搬他人办法是难以适合自己国情的。

公积金补贴和公积金的区别篇7

关键词：住房公积金 贷款风险 现状

一、住房公积金贷款风险管理现状

（一）信用信息的不对称

信用信息的相关联系人主要包括贷款申请人、住房公积金管理中心和贷款业务担保人。在当前情况下，贷款申请人和贷款业务担保人非常容易获取住房公积金管理中心的相关业务数据，比如说公积金总额、贷款利率等，基本上是非常透明和公开的，但担保机构和借款人的信用信息对住房公积金管理中心来说却不是完全透明的，难以获取。正是这种情况下，住房公积金管理中心与贷款申请人和担保人之间的这种信用数据信息极端不对等是个人信用风险形成的主要原因。

（二）贷款业务的风险承担者无法进行贷款业务的实际运作

住房公积金管理部门的工作内容受到国家制度限制，绝大部分地方的公积金管理业务是由银行代替其进行运作的，在贷款业务的运作和执行中，由于银行不承担委托贷款的所有风险，对借款人的个人信用和收入等情况的调查、审核借款人的贷款资格以及贷款资金的相关发放手续办理等工作，银行方面很难完全按照自身贷款业务的流程标准为住房公积金管理中心严格把关。作为贷款风险承担者，住房公积金管理中心很难对贷款业务的执行和完成情况进行考核，因此有些风险很难规避。

（三）我国的抵押贷款宏观经济环境不完善

真正完善健全的住房抵押贷款的宏观经济环境应该包括一级贷款市场和二级贷款市场两部分，而我国目前的经济环境中的抵押贷款市场只有一级贷款市场，市场结构非常简单，没有真正意义上的二级市场。这样的贷款市场结构不利于转移弱化一级市场长期形成的积累性风险。我国在政府担保、抵押担保机制、特定补贴制度、个人信用制度方面都体现出了住房抵押贷款业务流程和相关制度的不完善和不健全，这些不利因素都限制着我国住房公积金管理中心对住房抵押贷款风险的控制和防范。

（四）住房公积金管理中心内部管理机构和管理制度不完善

住房公积金管理机构在全国范围内的健全和完善还需要一定的时间，不仅整体机构管理所需要的软硬件环境尚未完全建立，与其他商业银行的条件相比差距较大，而且管理人员培训深度和强度不够，不能充分满足贷款管理的需要。如果有人为了个人利益，极不负责的出具了评估报告，甚至对评估报告的内容进行遮掩隐瞒和伪造，信贷审核人员无法参考这些虚假和错误的评估报告，一旦采用或者参考，将会造成严重错误的