商业中心运营管理篇1

关键词：商业房地产；运营管理模式；创新；应用

中图分类号：F293.31 文献标识码：A

引言

我国虽然房地产发展的比较早，但是商业地产起步较晚，缺乏专业的人才和有效的运营管理模式，使得我国很多商业地产不具备长期的经济效益和核心竞争力。随着全球化的进程越来越快，国外成熟的商业地产管理模式对国内产生了很大的冲击，不少企业成功冲出了管理的围墙，获得了很大的成功，而运营管理模式的创新与应用也是目前我国商业地产面临的一个主要问题。

商业房地产运营的主要特点

运营的组织方式有所不同

房地产的运营管理不像工程建造与产品销售那样具体明确，它是无形的不可触的，主要是对人员的管理，属于服务范畴。制造业运营管理主要是对生产线、产品质量、生产成本、生产进度等进行控制，可以制定详细而具体的计划，实施起来更加具有可操作性。但是，商业房地产的运营管理则具有很大的变动，运营管理主要针对人而言，无法实现制定详细的计划并按步骤实施，运营的过程常常会因为投资商、经营者、消费者以及工作人员的随机性而产生变动，产生不同的运营结果。因此，我们不能将制造领域的那一套运营管理模式照搬照套到商业房地产的运营管理中来。

运营系统的设计方式有所不同

在传统的制造业中，产品和运营系统往往是分开设计的，因为，在制造业中一种商品可以用不同的生产系统来制造，但是在商业地产的运营管理中运营管理服务和提供系统必须要同时设计，因为提供系统是服务本身的一个重要组成部分，运营管理与生产消费是不可分割的，同时发生的。因此，商业地产的产品与运营的设计必须同时进行，不同的运营方式会形成不同的产品特点和服务特色。

客户在运营管理中起到的作用有所不同

传统的制造业生产流程是封闭的，产品出厂后才会与客户发生联系，而在商业地产的运营管理中，客户是直接参与生产的，他们对商业地产的运营有着不可忽略的影响。如果客户对于运营管理有着消极作用就会干扰正常的管理工作，如果客户对于运营管理有着积极的作用就能够有效提高工作的服务效率，调整客户在运营管理中的角色也是商业房地产运营管理的重要任务。

员工在运营管理中扮演的角色不同

与制造业相比，员工在商业地产的运营管理中更加重要，因为商业地产的运营管理主要是人的管理，没有愉快的员工就没有愉快的顾客，也就没有一个高效的运行管理结果，因此，员工的表现对于运行效率、结果的影响极大，是决定商业房地产运营管理水平的重要因素。

商业房地产运营管理模式的创新

因地制宜，把握当地的人文历史环境

人文历史、自然环境是运营创新的源泉，每个地区都有自己独特的自然特征、文化底蕴与经济发展状况，商业地产尤其是大型的商业地产项目与一个城市的经济发展水平之间存在着正相关的互动关系。因此，在设计商业房地产的运营管理模式时要以当地的经济发展现状为基础，结合当地的历史与文化，将地区特色融入设计中，做到因地制宜。如上海新天地通过简单地组合将国际化的时尚元素与大上海的石库门的建筑外形相结合，建造出了一种上海特色的国际时尚。又如浙江的西湖天地，将传统的江南水乡浙式民居优美的园林景致融入国际化的时尚设计中，打造出了独特的娱乐休闲商业中心。武汉的楚河汉街将武汉特有的民国文化与欧式风情相融合，加以楚河汉界的概念，将历史、民族与世界融为一体，让商业建筑与城市建设相协调。政府部门也要加强对商业地产的审查，控制其资金投入不能超过城市经济能力，整体的商业地产风格要多元化，避免重复建设。

建立商业地产新型资金筹措模式

虽然我国的金融市场已经有所发展，但是商业融资的地产还是主要通过间接融资的方式进行，基金等金融机构在商业地产融资中没有发挥应有的作用。很多中小城市的城市开发对银行的依赖程度达到了90%以上，而全国城市建设对银行依赖的平均水平也高达70%，融资渠道的问题不解决，商业地产就很难获得突破性的发展。我们可以借鉴发达国家的成功经验，发展信托、基金成为商业房地产融资的主流渠道。让具有开发意向的房地产开发商与信托公司或者投资银行进行合作，直接在市场上募集资金，并聘请专门的人员对商业地产的资金募集工作进行具体的管理。

推动地产资本与商业资本的有效融合

在世界范围内，商业地产有两种主流开发模式，一种是欧美模式，将商业与地产进行分开发展，一个搞投资开发另一个搞后续经营，另一种就是以日本为主的亚洲模式，将二者有效融合，这样二者的资本可以互相渗透，形成更大的资本链，遇到风险可以相互扶持，有利于促进二者更好地发展。我们要采取哪种运营模式还有待探索，在近几年的运作中，有很多大型房地产公司成功地将零售行业引入房地产，这是一条非常有发展潜力的道路。

商业房地产运营管理模式的运用

1.统一运营管理模式

统一运营管理模式的关键性环节有市场、战略、策略、管理几个方面，任何项目的运营都必须从市场入手，而市场的情况又是千变万化的，对于市场信息了解的不及时，掌握的不到位必然影响调研分析的结果准确性，造成决策的失误。因此，企业必须要重视对市场的调研，为决策提供科学准确的依据。了解市场信息后，企业要根据自身的实力和特点确定服务产品的相关设计，要解决“我们要提供给顾客什么”和“怎样提供的问题”。一个房地产项目只有持续不断地向客户提供价值才能生存下去，而项目运营的有效保障就是各项有力的策略。通过策略的指导才能提供比竞争者更好的价值，让客户满意。统一运营管理模式具有很高的聚合力，采用这一类管理模式的大多是一些资金雄厚、实力强大的开发商，他们拥有很大一部分忠诚的投资者和经营者，具有一定的品牌效应，这种良性的效益也像滚雪球一样不断吸引新的商家进入，最典型的统一管理模式就是万达广场。强势的开发商，强势的投资者，强势的经营者，打造出优秀的商业项目，也使得商业项目的效益不断提升。这种运营管理模式需要庞大的资金、科学的管理系统和良好的运营模式，比较适合大型的商场。

与零售相结合的运营管理模式

将零售引入商业地产的运营管理是中国的独创，主要有零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种，各自经营是指商业运营由购买商铺各自进行运营，开发商不得再进行干预。这种运营模式比较适合商业街以及一些规模不大的商业地产，这种模式有利于开发商的资金周转，能够让他们获得比较高的售价收益并且在较短的时间内收回资金，但是这种经营模式容易出现混乱，各自为政，对于长期的发展以及整体的收益有一定的负面影响。由于很多店主缺乏一定的知识和长远的眼光，贪图短期的利益，使得整个商业街变成廉价的大排档，拉低商业街的层次，影响长期的发展。

总之，我国目前商业地产的经营管理模式多种多样，既有整体经营的大商场模式，也有零散销售各自为政的小商铺模式，我们要摸清中国的国情以及当前的市场趋势，引进国外先进的运营管理经验，利用金融市场、零售市场等多方力量，做到因地制宜，促进我国商业地产的健康发展。

参考文献

[1]王涵.商业房地产运营管理模式的创新及运用分析[J].山东大学.2007（09）

[2]韩亚东.我国商业地产经营模式应用研究[J].中国海洋大学.2008（06）

[3]何大海.从上海新天地到西湖天地：浅谈商业地产经营模式创新[J]

商业中心运营管理篇2

关键词：商业地产；运营；失败

商业地产的实质首先是商业，然后才是地产，其开发的难度重点不在于开发，而在于运营管理，故针对商业地产的开发，首先应降低风险，确保企业可持续发展的战略，然后才确定项目的开发战略，这是由于商业地产的特点决定的。许多房地产商对商业地产的风险仍然认识不足，许多人仍然是以操作住宅的方法操作商业项目开发。这其实是一个极大的误区。 商业地产项目开发过程体现了开发商、投资者、管理者、经营者等多重利益关系，从能否吸引消费者、如何招商、能否销售、如何经营做旺、后续运营的要求等多方面通盘统筹，并且充分考虑现金流的问题，才能进行规划建设。 对于走可持续开发战略的开发商而言，一个商业项目能暂时取得良好销售业绩并不算成功，商业地产项目要达到销售旺、招商旺和经营旺“三旺”，形成良性循环的局面，才算真正成功，不然商业项目后续运营的失败将会给开发商后续发展造成很大的负面影响。商业地产项目失败的原因主要可以归纳为以下几种：

1 资金问题——导致项目无法继续开发，成为烂尾工程

商业地产的开发绝对是资金密集型行业，但由于其赢利模式比较复杂，回报比较慢或不太明朗，不像住宅开发那样简明直接。如果资金来源仅依靠自有资金及银行贷款，容易产生资金链断裂的问题导致后续开发资金不足，变成烂尾项目，这样的案例在国内比比皆是。 笔者曾经接触过一个商业街项目，开发商迫于资金压力，早早即将最好卖的街铺全部推出卖光，钱是回笼了一笔，也使其开发得于继续，但问题在于，剩下内街的商铺和二三楼的商铺建好了，但却卖不动，开发速度相当慢。——早早将最好的产品拿出来卖的后果在于：一是卖贱了，卖不出好价钱，二是后续推出产品缺乏搭配，缺乏亮点，对整体去化相当不利。这种从头倒尾吃甘蔗的做法，越吃越无味，无异于饮鸠止渴。

2 运营管理模式问题——运营管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响商业项目的正常运营管理

商业项目的运营管理绝不仅仅是物业管理，它包括物业经营和物业管理两大部分内容。物业经营是物业管理的提升、发展和利润体现，通过“盘活”商业物业，使其“保值增值”，并持续获得收益来源，这是商业物业开发最核心的终极目标，主要内容包括：商场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、商场的整体形象包装和推广、业主和商户的客户服务、商场物业租赁管理服务等一系列工作。而物业管理则是物业经营开展的前提，主要工作内容为：商场物业的硬件设施管理维护、保安和安全系统工作的开展、清洁绿化及其他维护等一系列服务相关工作。 在实际运营管理中，物业经营是核心内容，物业管理围绕着物业经营来服务，从功能配置上从属于物业经营；两部分紧密联系，不可分离，此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。 商业项目的开业运营需要建立专业的运营管理团队，该团队的管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响商业项目的正常运营管理，导致项目运营失败，这方面的例子也很多，如广州的中旅商业城和大连万达早期开发的购物中心等项目。而借鉴意义是：运营管理涉及的管理架构及组建管理方的模式比较发复杂，对于经验不足的开发商而言，最好利用相关的经营团体机构，自己尽量不要介入商业运营管理。

3 开发赢利模式问题——主要是销售成功但经营失败的类型

鉴于国内开发商的实力、资金、开发经验等原因，国内商业地产项目的开发赢利模式有纯租赁、租售并举、纯销售等多种模式，大多数赢利模式导致的失败类型主要是销售成功但经营失败的情况，这样的失败类型在商业项目中最具代表性，案例可谓不胜枚举。因此，结合具体项目而言，商业部分开发的赢利模式必须要考虑适合持续经营，不要因为小利而影响项目整体。

4 定位错误问题

主要是项目整体定位错误以及商业业态的定位和整体定位不匹配的问题。一定的商业规模有其相适应的整体功能，如果规模没有达到一定的要求，而盲目提出不切合实际的定位，招商和后续运营管理必将陷入困境；另外，商业项目定位为购物中心、房地产E网百货商场、主题商场等功能业态，其相应的主力店、业态比例都有不同的要求，仅仅从形象上打造定位，而不是从业态功能上配合整体定位，也将导致后续运营整体的失利。这方面的案例有长沙万达广场，其虽然定位为购物中心，但其主力店沃尔玛和其他商业功能业态远未满足购物中心的要求，另外商业规划也有不少失误，导致出现“首层经营惨淡，二层人气旺盛”的奇怪场面。 对于商业项目来说，值得借鉴的就是商业要确定合理的定位，以此确定合理的开发规模，不宜盲目打造“代表性购物中心”、“大型商业中心”。——但也不难理解，不少发展商开发商业地产，纯粹是短期行为，根本目的是为了实现快速套现，这种项目自不必说，基本上100%经营失败。

5 与企业发展战略协调的问题

商业中心运营管理篇3

关键词：产业园区；开发建设；工业地产模式；商业地产模式

一、开发建设模式概述

产业园区开发建设业务的主要目标是将 “生地”变为 “熟地”，并在此基础上进一步实施工业地产、商业地产、住宅地产等二级载体的开发建设，打造园区产业所必须的完善的基础设施环境。在实际操作中一般由政府通过委托或招投标的方式选定土地运营商进行开发建设。政府与土地运营商在整个开发建设价值链中有着不同的权责和利益点，具体内容见表1。

表1 政府与开发商在土地开发中权责与利益

1.土地一级开发

土地一级开发是运营商在获取土地后，投入人力物力将生地开发为熟地，并且不断提高土地价值，运营商最终可以土地转让方式获取主营收益，或以土地为资本对外进行投资合作。土地一级开发模式的特点在于开发技术简单、收益支付稳定、收益大但利润率较低。

2.土地二级开发

土地二级开发是指运营商获得土地一级开发完成的熟地后，进行工业地产、商业地产、住宅地产等使用权的转让获取一次性转让收益，或通过租赁获取长期租金收益，也可通过抵押获得资金从事其他业务。随着土地性质、物业形态的不同，土地二级开发运营模式也有所差别。但总的来说都可分为直接出售、持有物业两种形式。

二、国内外典型产业园区开发建设模式分析

从开发主体看，产业园开发建设模式主要包括三种基本模式（表2）：自主开发模式、开发商开发模式、合作开发模式。根据产业的具体情况，这三种基本模式在现实生活中，又有多种表现形式，比如合作开发模式也有多种可能，可以是园区、开发商、入驻企业等开发主体之间的两两合作或三者合作。

三、工业地产开发模式分析

1.常见类型及开发模式

工业地产常见形态包括工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等，其中工业研发楼宇及物流仓储当前政府扶持力度较大。工业地产开发主要模式有工业地产商模式、工业园区开发模式、主体企业引导模式、综合运作模式等。

2.国有大型企业集团适用方式

结合国有大型企业集团开发建设现状，国有大型企业集团一般作为独立运营的经济主体，负责产业园的招商、投资、建设、管理工作，建议参照工业地产商模式进行开发建设。对于工业地产项目，国有大型企业集团可采取自主或联合开发建设，建成后租售结合的方式。

（1）自主开发建设。在具备资金实力及工业地产开发相关资质时，可采取成立房地产开发公司自主开发运营模式，获取全部物业所有权。

（2）联合开发建设。在初期不具备建筑规划、工程建造等专业能力之时，可引进具备资金实力、招商能力、具备相关专业资质的工业地产开发运营商作为合作伙伴，成立房地产开发公司进行开发建设，共同分享收益

（3）租售结合的经营方式。出售方式：对已建成工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等项目进行出售，获取项目销售后的一次性增值收益。收益相对较小，风险较小。出租方式：长期持有物业，对已建成工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等项目进行出租，获取长期租赁收益，实现工业地产经营的最优效果。此时，不但能持续获得物业收益，还可获取项目及周边地产的持续增值收益。收益最大，对商业运作能力要求比较高，风险较高。

四、商业地产开发模式分析

1.常见类型及开发模式

商业地产在开发区中常见形态物业包括零散商铺、商业中心、专业市场、写字楼、酒店、会展中心等，其中开发区常见商业地产物业包括商业中心、专业市场、酒店、会展中心、零散商铺、写字楼等。随物业形态的不同，经营模式多种多样。

2.商业中心/专业市场开发模式

国有大型企业集团在商业中心、专业市场项目可采取由独立或联合投资商开发建设，出售、出租、自留相结合的运营模式。利用可开发商业用地，独立开发或联合投资商（大型商业机构）成立公司共同开发建设商业中心、专业市场项目载体，独立运营或引进大型商业机构对项目进行运营，提升物业价值，保证长期收益。具体操作上可采取“出售、出租、自留”相结合的方式，通过出售一部分黄金商铺产权，可回收项目的全部或绝大部分投资；通过出租与自留进一步提升物业价值，获取长期增值收益，也为公司自身业务发展预留空间。

3.酒店/写字楼项目开发模式

酒店和写字楼开发模式基本相同，常见的有两种方式：一是自我管理模式；二是委托管理模式。自我管理模式是开发商选用专业管理人士主持管理工作并配备专业人员，按照专业化、市场化、规范化的要求管理物业。委托管理模式是当所有人不具备管理能力时应考虑托管，由专业管理团队提供运营支持。专业的经营管理可迅速提高物业形象，促进周边物业较快升值，国内外已有多家集团机构提供托管服务。

国有大型企业集团在酒店、写字楼项目可采取独立或联合投资商开发建设，委托专业机构管理的运营模式。公司可利用可开发商业用地，独立或联合投资商共同开发建设酒店、写字楼项目并采取委托管理模式加以运营，未来可逐渐培养自身管理团队，实现项目自我管理。国有大型企业集团初期获得物业租金收入，同时提升周边物业价值，获取增值收益，远期可获得向园区提供生活及商务服务的收益。

4.会展中心项目开发模式

会展项目常见有三种方式：一是官营模式；二是商营模式；三是官商合营模式。国有大型企业集团在会展中心项目可采取引入政府投资建设、联合专业会展公司运营模式。首先引入政府投资建设，建成后由运营公司托管并引入专业会展公司对会展中心进行运营管理。公司收益主要以获取园区影响力扩大、形象提升等带来的物业价值提升间接收益为主。

参考文献：

[1]龙 昱：中国商业地产的商业模式现状分析[J].企业技术开发，2009年8期.

[2]陆鸿敏：我国商业地产运营模式研究[J].中国高新技术企业，2008年14期，30-35.

商业中心运营管理篇4

在同质化当中业态里面会有一个专业公司，它有明确的导向。开发商在做业态定位的时候，首先是打造优质的品牌，而他们没有能力具备业态上的调配能力，这是开发商从专业上和资源上调配角度方面导致的后果。商业密集症，商圈本身话题不仅是在成都，我说的通常指全国，商圈当中定义，分三成种，一种是像成都春熙路盐市口商圈，第二种是政府规划商圈，这两类商圈是国内普遍采用的价值标准。但是我们认为在这两个基础上有第三种，通过商圈模型形成推导成，我们国内目前为止商业总数量占全球50%份额，但是在目前为止我们国内没有开展商业培训的课程，更多是业内凭借自己经验形成的培训班，这就导致对商圈解读形成区域政策化。另外我们商圈密集型导致后果是配对造成的，我们营销类人才把销售经验嫁接到商业做法，人为造成的商圈提法，我个人认为99%的商圈提法是错误的。

开发一哄而上，投入市场时间集中，市场难以消化。所谓成都业内商业泡沫和成都商业危机都是不专业的提法，放量大不是企业造成的后果，是政府规划造成的后果，另外也不是成都一个城市的现象，这是全国所有城市的现象，只是成都和沈阳是在全国数一数二的位置，所以由此形成泡沫和危机结论，这也是对这个城市不负责任的结论。我们地产当中有一个最擅长做法就是抄袭和模仿。

商家资源问题。现在做商业地产得资源者得收益，这是行业凸显的情况，因为开发商在使用项目的利益需求的时候第一个考虑是商家资源，对专业解读业内普遍缺乏系统性解读的过程，所以眼光直接跳过资源板块，这样导致两个后果，就是我们商家不配合你，因为他太懂商业了。我们现在说开发商挣的钱很野蛮，他拿到这个钱会让他得理智远离他的项目的风险，另外商家资源稀缺情况下，现在项目放量扩大以后，同样也造成商家资源人为数量不够，因为商家资源成长型跟开发商土地增加结构是两个界面，一个是理性一个是非理性界面。

租售矛盾尖锐为维持资金链，多数区域商业中心选择散售，快速回笼资金，进行滚动开发。产权持有对商业地产日后长期稳定的运营有着很强支持作用和升值保证。目前在中国运营人才很稀缺，所以现在在商业地产当中做运营的像杨总这种级别基本上年薪可以达到150万到200万年薪，在中国来讲租售矛盾更深层，表象来看开发商不销售就没有现金流，即使在5年前不理解，到现在理解他还是要销售。深层原因是什么？在境外当一个商业地产从拿地到进入和退出都不需要经过自己的资金，他都通过资金模式一进一出，在进行来讲进入它要自己的钱，你退出你只能通过市场。在这个过程当中，起码15年很难形成破局，今年年初有一个成功案例，就是中信自己的一个项目。

我曾经跟一个会员交流，当时我抱怨说全国的商业地产都不好做，他说我不同意你的说法，那是我们从业人员水平不够。其实我们中国商业地产发展太快，在10年前百货还没有成熟情况下，过去3年去百货化，百货还没有搞明白就全面购物中心化。购物中心可以通过本身提档升级可以改造推动零售商家的变革。但是我们很多问题还没有搞清楚的时候，电商突然全面进入零售行业，我们开发商吓得不得了。我经常跟开发商说你的收益是从哪一方面获得，第一是销售，第二你的收益是租金，电商根本不会影响这个行业本身发展。现在零售行业在一线开发商根本不在乎电商发展速度，因为它需要是融合，它是一个竞合关系，不是一个竞争关系，所以开发商谈到这个话题，我就说这个话题已经是落伍了。

第二个板块区域商业中心如何突破。这是我今年开年以后我连续在沈阳、上海、武汉、北京参加零售业协会的时候，我们业内活动我参考过他们的观点，所以上面的观点有些不是我本人观点，只是我认同的观点。一个商业中心里面投资者、运营商和商家，我们开发商通常扮演投资者角色，从投资者角度来讲你是退缩还是坚守，我告诉你两个选择都不一定正确。我前两天去武汉，所有做地产的开发商有谁不做商业地产，你做不做都得做，你想退也退不了。

从破题思路上来讲，心态调整是一个点，对在座各位来讲是一个很虚的点，但是我认为是很务实的点。第二个是调整战略，做商业地产如果还拿做住宅状态介入商业地产，你要想一想你的心态合不合适。商业地产核心可以以销售来进来出，但是这个不是它本身规律。战略调整，你的持有和销售怎么去把控。做商业地产要有据可依，开发、建设、规划、招商、运营，每一个步骤都要有合理数据做支撑，目前一线城市基本上都是这样，但是二三四线城市基本上都是凭自己的经验。

利用互联网思维改进传统零售。对于传统零售而言，最关键不是在于做电商，而是要明确互联网思维，借助互联网这一工具，与消费者互动，为消费者提供线上难以提供的体验。减少购物比重，加大体验业态，多难度寻找消费者前往区域商业中心的理由。

通过大数据打造社交平台，利用大数据关键点不单是数据采集，而是对数据分析与洞察，也就是使这些数据为人所用。互联网时代我们通过进行消费者行为采样，能够在样本中找出适当营销模式，根据消费者消费行为和心理，搭建社交平台。第三，区域商业中心未来的趋势。互联网大肆渗透，它改变了消费者购物行为方式，商业地产市场机会也受之影响。区域商业中心迅速涌现，高水平开发商屈指可数。政府的主导力量、市场榜样的力量、商业地产开发主体的扩容，这三大力量在驱动着商业地产开发热。科技化、大数据成为区域商业中心基本配置。艺术、生态、高科技，从硬件设计到招商，到运营管理，体验感将无处不在，定位里面破差异化的主旋律。社区购物中心引领未来商业市场，我比较认可这个提法。餐饮成为商业中心新宠，这个话题在五年前就提，但是现在来提有内涵上的新变化。相比传统餐饮行业调整转型，新型的具备互联网精神的快时尚餐饮成为商业中心新宠。线上线下争夺生鲜。儿童业态蓬勃兴起，儿童业态品牌招商逐步扩大化，成为商业中心拉动家庭型消费及关联商品销售重要因素。

商业中心运营管理篇5

汇金中央广场是吴江首席“情景式”大型Shopping mall，位于吴江市区东部、吴江经济开发区内，项目总用地面积为32668.6平米，总建筑面积7万余平米，包括大型卖场、品牌零售、特色餐饮、休闲娱乐、商务办公楼、商务酒店等设施。其中超市面积1万至1.5万平米,商务酒店5000平米，商务办公7000平米，地下室1万平米，商业为4万平米。汇金中央广场在各街区设置游乐景观，座椅，小型瀑布等，营造“购物公园”的时尚感觉，打造出别具一格的“情景式”购物环境。目前，汇金中央广场已进入全面招商阶段，中国联通、家乐福、如家快捷酒店等一批知名企业签约。明年上半年将开业，吴江缺乏大型商业的现状即将成为历史。

树立吴江商业新标杆

地处浙江、上海、苏州交界处的吴江，由于其独特的地理位置，一直存在着消费外流现象，成为吴江商贸服务业发展的一大困惑。吴江盛泽镇、桃源镇与浙江嘉兴相邻，吴江七都、八都与浙江湖州接壤，汾湖开发区与上海近在咫尺，吴江市区与苏州市区仅20分钟车程，吴江被上海、嘉兴、湖州、苏州等城市包围，形成对吴江消费的“磁吸效应”。吴江本土消费如何突破重围，快速形成与周围大都市接轨的消费时尚圈，不仅可以留住本土消费，繁荣吴江商业，而且有利于提升吴江城市形象。

让吴江外流消费，变为本土消费，精明的商家自然不会错过这一难得机遇。于是，三位年轻的吴江商界精英捷足先登，抢占商机。“汇金中央广场”于2007年7月14日奠基，一位资深业界人士曾惊叹，“吴江的商业时代将从此改写。”于是，人们在吴江的主干道，在苏嘉杭高速公路，看到了“汇金中央广场，时尚之都，年轻之城”的广告。

苏州汇金置业有限公司执行董事孙中华介绍，汇金中央广场作为吴江第一个大规模的Shopping mall（销品茂），包括吃喝玩乐购，以多种业态的互动来吸引人气，以国际化视野来营造休闲时尚商业氛围。汇金中央广场打造了许多吴江第一，如吴江第一家引进品牌商务酒店，第一家数码城，第一家引进大型国际著名卖场等。

“情景式”大型Shopping mall在于增强消费吸引力和竞争力，尤其是使顾客延长消费休闲时间。同质竞争、缺乏特色，是吴江商业目前的现状。吴江外流的消费，大多是高档消费。业内人士认为，汇金中央广场集购物、休闲、文化等元素于一体，这样的商业中心，能集聚人气，具有良好的成长空间。

作为政府重点支持建设发展的项目、吴江第一个大型综合性商业中心，汇金中央广场实行专业商业运营公司统一规划、统一运营管理、统一营销推广，对吴江市区商业发展具有标杆意义。为了繁荣商圈，苏州汇金置业有限公司持有70%以上的物业。他们的目标是打造吴江第一商业中心，做吴江最红火的、最有特色的Shopping mall。保留70%物业，就是为了聚集人气，而不是“一卖了之”。比如，引进家乐福，这一块对于汇金来说，并没多少收益，但是可以带动人气，带来客流。孙中华表示，象家乐福这样的大型主力店进驻，能最大程度地集聚人流。这些人流将会使汇金中央广场其它商家受益，从而达到汇金提出的“让投资者、经营者、消费者共赢”的目的。

“销品茂的经营理念与百货公司不一样，更注重体验式消费。百货公司只是逛一圈，而我们要让人们产生多重享受，而不是单纯地购物，这样可以延长消费时间。女孩子喜欢穿新衣服，而不是穿得很贵。针对女性时尚消费，我们打算做一个韩流集中区域，如服装、饰品、护肤品。针对家庭和组团消费，设有亲子乐园。让女同胞逛街，让男同胞陪着孩子玩。”孙中华董事长兴致勃勃地描绘着未来的情景。

“你以前没有从事过商业，是否感到风险和压力？”记者坦率地问孙中华。

“从事商业地产必须用心、恒心。商业地产的保值、增值，在于后期的经营管理和繁荣。吴江尽管是县级市，但是其消费能力非常强。吴江奔驰车的拥有量在苏州各县市区中居首位，占据苏州的四成。很多品牌在抢占吴江市场，雅莹、哥弟等品牌女装在吴江拥有众多的消费群。”孙中华对未来充满信心。

孙中华和他的合作伙伴胸有成竹，他们考察了许多商业业态，更加坚定特色定位，努力实施业态创新与品牌升级，提高商业文化附加值，发展时尚国际品牌的总经销、总，从而为吴江商业注入时尚新元素。

“我们设计了一千个停车位，有的品牌专卖店达到三百平方，相当于开10个小店。我们引进的品牌，时尚但不昂贵。目前，苏州市一些商场的时尚品牌价格太昂贵，我们与这些商场错位发展。通过品牌直营方式，让消费者感到实惠。”孙中华是一位善于发现商机的儒商,他的视角独到敏锐。

兼得天时、地利、人和

千年运河贯穿吴江，汇金中央广场作为运河之东正在崛起的商业中心，正在蓄势待发。随着消费群体急剧增长、未来轨道交通的兴建、商业巨头的争相入驻，已使吴江运东商圈呼之欲出，并将成为“南苏州”极具发展潜力的新兴商业中心。

作为“吴江第一大型综合性商业中心”，苏州汇金置业有限公司在投资决策时，充分考虑了天时、地利、人和。

天时――吴江崛起第一Shopping mall。吴江城市发展规划着眼“东进扩容”，城市东区正在以强劲的势头飞速发展。政府规划为中央居住区、吴江东部商业中心及部级经济技术开发区。市东商业中心是打造吴江经济开发区工业新城的重点，因此规划期内的主要任务是依托在建的汇金中央广场，结合工业开发区消费特点，构建具有竞争力商业服务中心。

从市场需求来看，吴江人均可支配收入高居江苏省首位，私营企业注册资本和发展规模江苏省第一，中高端消费需求持续走旺。从入市时机来看，吴江迄今为止，尚没有一家真正意义上的现代商业中心。汇金中央广场将成为未来吴江商业领航者。

地利――四站合一构筑10分钟交通圈。汇金中央广场周边200米半径内，规划中的苏嘉城际轨道、苏沪城际轨道、苏州轨道交通四号线、公路客运南站四站合一的交通枢纽建成后，10分钟之内直达苏州，从而使汇金中央广场融入苏州商圈。

商业中心运营管理篇6

（Leo Ding）：

深国投商用置业有限公司董事长兼首席执行官

丁力业是深国投商置（简称SCP）的创始人之一，负责SCP的整体经营和全面管理工作。在丁力业的带领下，公司取得了令人赞叹的商业成就：

公司与全球最大零售企业沃尔玛组成了战略联盟，是沃尔玛在中国最重要的商业伙伴之一；在大陆地产界成功首创了“地产+金融+商业运营管理”的模式，在地产金融领域与一大批国际知名企业如新加坡凯德置地、摩根士丹利、美国西蒙集团、高摩盛等建立了战略合作；确立了“着力发展家庭型区域购物中心，稳步推进订制（整租整售）项目”的产品模型，实现了从商业地产开发商向商业地产开发和运营管理商的转型；此外，2010年，在丁力业的积极努力和推动下，深国投商用置业发起了商业地产投资基金并在全球范围内完成了首轮募资。

丁力业从事住宅和商业地产事业20多年，既了解中国的国情又洞悉国际资本市场，具有深厚的理论功底和颇有成效的管理实践经验。丁力业在商业地产领域的成就获得了业界的一致认可，分别在2009年、2010年、2011年连续获评“中国商业地产领袖人物”。

在区域性和社区型购物中心定位中进一步细分市场，体现出产品的差别化，从拿地、品牌业态规划、运营管理、服务等各个方面都建立不同的标准。对租户来说，他们的选择也更加清晰。这样才能做专业的、精品的、真正契合市场需求的购物中心。

综合体内的购物中心规划建设更需要契合周边市场和外延市场的需求，更需要考虑现有区域人口以及市场竞争等情况，不应仅仅作为商业配套，而是作为独立的商业形态去规划和打造。

凭借卓越的市场洞察力，深国投商用置业有限公司在城市商业蓬勃发展中预见购物中心行业发展趋势。根据深国投商用置业对国内城市商业空间发展规律及商业格局发展特征的研究显示，经济发达和快速发展城市呈现多商业中心发展格局，为区域型购物中心和社区型购物中心提供了良好的发展机遇及广阔的发展空间，因而建立了以区域型购物中心和社区型购物中心为主要产品模式的战略。

深国投商用置业有限公司携旗下“印象城”、“新一城”、“深国投广场”三大核心品牌。丁力业作为构筑印象城、新一城和深国投广场的完整品牌体系、持续推进差异化品牌战略的市场执行官，深谙商业地产操盘之理。

明确市场需求定位突出重围

服装时报：透视商业地产的运营环节，商业项目同质化现象严重，缺乏持续竞争力成为制约我国商业地产发展的瓶颈。能够在市场竞争中脱颖而出，深国投打造的三大购物中心品牌系列具有哪些差异化？

丁力业：目前，国内商业地产发展具有粗放型的特质，根据具体市场情况，明确市场需求和定位才能突出重围。寻找更大的发展空间。深国投商用置业有限公司（以下简称SCP）的品牌战略模式一直以来都是以区域型购物中心和社区型购物中心为主。从选址拿地、产品设计到经营管理都建立了一体的差异化标准运作模式，并建立了以印象城、深国投广场、新一城，为差异互补型的品牌架构。

印象城定位于中高端区域型购物中心，是公司的主打产品；深国投广场是包含写字楼和购物中心的综合体；而新一城则定位为社区型的商业中心。

一方面避开同质化竞争，另一方面在区域性和社区型购物中心定位中进一步细分市场，体现出产品的差别化，从拿地、品牌业态规划、运营管理、服务等各个方面都建立不同的标准。对租户来说，他们的选择也更加清晰。这样才能做专业的、精品的、真正契合市场需求的购物中心。

比如，我们的两个新项目，宁波印象城和杭州西溪印象城在定位和规划上更具有差异化特质外，还对印象城品牌标准有所提升，更顺应市场和消费需求。

服装时报：近些年，百货遭遇购物中心“清退”的案例并不少见。取而代之的是品牌集合店和快时尚店。深国投所打造的购物中心在选择主力店的时候更倾向于哪一类，为什么？

丁力业：传统来讲，主力店直接影响着购物中心的定位，同时又是带动购物中心人流的推助器。但是，目前国内的百货公司和购物中心本身的关系还是比较复杂的，一方面是租金问题，另一方面还涉及到双方在招商上存在的冲突。这也是为什么市场上会存在一种去百货店或者是去主力店的倾向。

SCP在主力店的选择上重点衡量的是项目定位、竞争环境和项目所处的城市的发展情况来综合决定。此外，在整个操作过程中，还要跟进考察主力店的经营能力。就目前的项目中还没有以百货作为主力店的，更多的主力店形式是超市和影院等，比如沃尔玛、百老汇等等。对于品牌集合店和快时尚这种主力店形式，在租金和定位吻合度的提升上都有很强的优势，随着市场及消费需求的多样化演变，我们在购物中心规划中也更为重视市场和消费需求，深入洞悉竞争环境，不断追求定位的准确性，寻找最佳的业态比例关系。对于新型主力店模式我们也会进行创新尝试，但归根结底要以市场和定位说了算。

服装时报：对于三四线城市，深国投有没有可能介入一个项目，比如购物中心，培养一个商圈？

丁力业：如果商圈是自发形成的，不需要公司来培养，回报就会高。往往这样各方面的成本也相应较高，所以还是希望有一个培育期。从公司内部财务模型来看，我们不想这个培育期太长，比如2年～3年，如果购物中心在这段时间内不把培育期做完，后面的压力会比较大。三线城市的特点就是培育期比较长，所以在三四线城市选址要更加谨慎。

稳健拓展二三线城市

服装时报：购物中心逐渐向二三线城市发展，深国投未来的拓展计划是什么，是否也会随之大举进军二三线城市？

丁力业：随着近些年二三线城市城市化进程的高速发展，催生了一大批城市中产阶级，这些城市的购买力和商业发展潜力巨大。相比之下，一线城市中心商业地产需求逐渐饱和并且存在市场竞争激烈、商业开发成本过高等不利因素，更多的机会确实在二三线城市，而二三线城市也一直都是SCP战略发展的重点之一。

腊月二十五的下午，某公司文员小杨站在北京某华联商场的楼下，仰着脸看着那个被五光十色包裹起来的“春”字，露出了喜悦的笑容。在北京已经工作两年的她，明天就要返程回远在青海省西宁市的老家了，而此时，她想为自己添置几件过年的新衣服。再想想姐姐的孩子已经两岁了，从北京带套童装回去也是很有面子的吧？心里这样想着，小杨迈进了华联商场，开始了自己的新春置衣旅程。

经常购物的人都知道，临近春节时期，商场的打折力度是最大的，而小杨也是冲着这个而来的。但是在女装区逛了一圈下来，小杨原本喜笑颜开的面容开始有些僵硬，因为这里的女装即使打完折，也太……贵了。“一件棉服‘买100减50’后要一千多元，一双靴子打6折之后也要1000多元，就连一件欧时力的短款单衣，打完5折也要900元，而且面料也只是涤纶的。现在的衣服怎么这么贵？”小杨疑惑地问道，攥着信用卡的手开始有些发紧。

面对着“有点消费不起”的女装，小杨坐着电梯上了楼。女装区让她有些“憋气”，心里想着还是先买童装更靠谱。可是转了一圈童装区，小杨的嘴巴又“下调”了15度。“一件巴拉巴拉的童装羽绒服，打完7折要800多元，一件小毛衣打完折也要300多元，这价位和成人的服装价格没什么区别，可面料节省了一半都不止，这哪能消费起？”小杨疑惑地站在略显空荡的童装区，看着过往的大部分消费者，也都是看看价格摇摇头扬长而去，小杨攥着信用卡的手慢慢地垂了下来……

腊月二十七的早晨，已回到家的小杨被姐姐拉着来到了当地市中心的王府井百货。此时的大街小巷都充斥着过年的气氛，姐姐说想给老人买件新衣服，顺便看看有没有自己喜欢的衣服。走在王府井百货的女装区，小杨又迷惑了。这里基本上都不打折，春秋新款基本也是全价，但人头攒动，热闹的气氛更胜北京商场。但是看着价牌，小杨又费解了：“这里衣服的原价似乎没有那么贵，但是这些衣服的款式也跟北京商场卖的款式不太一样。”

小杨的疑惑被姐姐打断：“你当这里是大都市？什么都是最新款？这里很多都是过季款。你看看那边应该是今年新款。”小杨顺着姐姐的指引找到一件羊毛大衣，翻看吊牌果然是2000多元的价格，而且不打折。小杨看得目瞪口呆，而姐姐也无奈地说：“工资不涨物价涨，虽然不打折，但是为了过年的好心情，很多人还是咬咬牙，买了。”

商业中心运营管理篇7

关键词：商业中心；形成影响因素；城市化

在当代，很多国际大都市都建立了具有一定规模的现代商业中心，例如首尔的清潭洞、纽约的曼哈顿、上海的浦东、苏州园林等等，这些商业中心不但有效推动了所在城市的发展进程，而且还带动了周边城市、甚至全国的经济发展，在国际范围内的经济体系中处于主体地位。

一、我国城市商业中心的发展现状

1.密集度高

比如苏州园林内的现代商业中心就是集合很多证券交易所、外资和合资公司、联锁公司总部、商务银行等国际上交易流通量最大、最繁华、就业率最高的地区，其显著的聚集度有效的推动了苏州的经济发展进程，对周围城市，甚至是整个国家都会产生一定的经济效应。

2.产品特点显著

现代商业中心将影响范围大、带动力强的现代化服务产业作为经济主体，产业特点与以往的第三产业明显不同，主要以能够代表现代社会最科学、最发达和最先进的第三产业为主，例如，苏州园区内的金融业、证券交易、保险、高档零售业等等，它对周围环境质量和便利性要求较高，有利于第三产业发挥巨大的经济效益和规模影响力、带动力。

3.地价峰值

作为非具体的经济主体，金融贸易和保险等一些服务性机构可以在相对较小的空间里产生巨大的经济效益，单位面积创造的经济值非常高，极易引发地价和租金之间的矛盾冲突，所以，一般情况下，现代商务中心是所在城市的地价峰值，例如我国的上海和苏州。

4.各种经济体系相交

现代商业中心是目前国际经济运行中物流、数据信息流、人流、车流、资源流的交汇点，资金流通量巨大，这是聚集功能的成果，是带动和促进功能产生作用的有力保障，也是服务业赖以生存的条件。所以，现代商务中心必须要有先进的经济体系和运行管理机制，倘若在开发构建和完善优化过程中，某些功能落后于其他功能，将会导致经济运行缓慢，现代商业中心运行体系的平衡性遭到破坏。

二、现代商业中心，形成影响因素分析

1.产业条件

现代商业中心作为产业聚集的先决条件，其经济发展水平对产业聚集有直接的促进作用。现代化服务水平越高、相关产业规模越大，服务质量也就越高，产品类别和数量也就会多于其他城市，从外来地区输送的同类型产品类别和数量就相对减少，而从外地送入本地的产品需要支付交易成本，所以该城市的服务业产品价格相对不高，这也就意味着在同种职能的薪资水平下，该城市对现代服务产品的消费能力相对较高。由此看来，现代商业中心作为当代服务产业的集中体现，其服务质量和服务水平最终决定着商业中心的未来发展。

2.人力资源条件

人力资源的丰富度是基础资源的构成之一，对当代城市服务行业的发展起着不可替代的推动作用。城市以及周边地区所包含的的人才总量、人才素质、高等教育机构以及各大高校的人才资源供应不但是城市现代化服务水平发展的关键因素，而且还直接关系到现代商业中心内的各种产业竞争力的大小、产业规模的大小以及产业质量的高低。因此，人力资源是现代商业中心构建的先决条件。

3.市场需求条件

市场需求是行业发展的重要驱动力。针对现代商业中心而言，市场对现代化服务产品的需求量就是其发展的重要驱动力。追根究底，现代服务业也是服务业所包含的一种，其产品特性必然会具备服务产品的特性，例如虚拟性、不能储藏性、消费和生产实时性等等，所以，市场对现代化服务产品的需求量将直接决定着所在城市现代服务业发展速度和发展进程，而不会像化工业一样，最终促进同行业的发展。由此看来，现代商业中心是否能够顺利形成主要取决于现代服务业产品的市场需求量大小。

4.交通条件

尽管现代服务性企业产品销售区一般会选择产品需求量较大的城市，然而，由于服务产品的不可储藏性、生产和消费实时性等特点，再加上城市交通负担不断加大，车流、人流过于集中，促使交通通畅性和便利性对各个城市的现代服务业发展和现代商务中心的产生有着更加明显的决定作用。

5.文化条件

尽管文化条件对现代服务业的发展和现代商业中心的创建没有市场需求和交通条件等因素影响的那么明显，但其仍是不可忽略的影响因素之一。城市文化对城市居民的影响主要表现为价值观取向的不同，而价值观取向又与现代商业中心的形成有关，居民对于现代商业中心的接受程度更直接的体现了对现代服务业产品的需求，也就是说，现代商业中心的形成与否，与居民的接受程度存在着必然的联系。

6.区位条件

城市所处的地理位置优劣直接关系着现代商业中心是否能在该城市创建和发展，最优质的地理位置不单单是国际企业投资的主要考虑因素，更对地区经济的自我调控机制和强化机能有着显著的推动和促进作用，对于选择该地区作为产品生产基地的企业，尤其是外商企业，不仅要考虑新投资地区的资金花费、信息采集的难度以及运营管理成本，还需要考虑很多不确定情况，因此，投资企业通常会选用“跟进”投资方式，将地理位置优越性较高的城市作为优先考虑对象。

总而言之，尽管现代商业中心只在少部分城市形成，但是其未来的发展前景则是不可限量的，因此，在具体考虑现代商业中心形成的影响因素时，需要从大局出发，站在国际发展的角度去考虑，而不应该只站在现代商业中心所在城市及影响区域的角度去考虑。

参考文献：

[1]胡永亮.分工、产业集聚与区域经济增长研究[D].陕西：西北大学，2013，（6）

[2]刘世锦. 产业集聚及其对经济发展的意义[J].改革，2013，（3）：64-68.

商业中心运营管理篇8

关键词：商业文化地产运营模式

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

1、商业地产是房地产行业发展到一定阶段的必然产物

自90年代中后期以来，住宅类房地产的年开发量以20％以上的速度快速增长，但在开发过程中逐渐出现的商品房开发结构、市场定位和房价上涨等问题,使得目前的住宅房地产投资市场出现整体下滑趋势。特别是在国家房产政策打压下，对相当一部分房地产企业来说，住宅房地产行业已沦为“微利”行业。当住宅房地产业平均利润日益减少时，房地产开发商就会去寻找新的利润增长点，进而战略转型。商业地产由于兴起的时间较短，利润空间比较大，在资本利润的驱动下，房地产商把大量资金由住宅类房地产市场转到商业地产的开发中，促进了高端产品的出现和发展。

《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都进入商业地产，整个行业已经向传统的住宅市场转向了商业。国家统计局公布数据显示，2011年全国商品房销售额达59119亿元，同比增长率为12.1%，其中住宅销售额同比增长率仅10.2%，而属于商业地产部分的办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松在出席“中国发展高层论坛2012”年会时也表示，目前我国房地产行业的多元化趋势已经越来越明显，商业地产的成长空间和潜力已经显现出来。

众多开发商从住宅市场抽身而全力进军商业地产板块。万科曾指出由于人口红利衰退，住宅市场受政策打压，住宅需求也可能每况愈下，首次置业人口红利的拐点将在2013年出现，住宅地产在三年后将面临需求萎缩。保利地产副总经理胡在新看来，住宅地产未来还有10-20年的黄金开发期，但过了这个时期后，依靠商业地产保持企业竞争力是一个必然的选择。远洋地产行政总裁李明的判断：“未来中国地产行业需要依靠商业地产”。

2、商业文化地产的提出

商业地产是一种继住宅地产开发之后的延伸行为，是以建设商用物业为目的的房地产开发项目，包括住宅的底层商铺、公寓、写字楼的裙楼商铺、大型购物商场、Shopping Mall、主题店、以及商业街等形式。 商业地产在我国经历了五个阶段的发展：

1、20世纪80年代前期，经济体制的改革及商品经济的活跃，刺激原有零散的小商业形态重组，中国的第一代商业形态百货商店开始登场；

2、20世纪80年代后期到90年代，随着消费方式的变革，购物行为变得相对自由和随意，自选超市、仓储商店以中国第二代商业的身份出现；

3、20世纪90年代中后期，商业发展及消费需求进一步升级，已形成品牌的商家进行标准化扩张，中国第三代商业——大型零售连锁商业也随之出现；

4、世纪之交，随着城市商住分离、居住的郊区化、交通网络的发达，出现家庭驾车“一站式”购物消费趋势，经过整体规划、开发以及经营管理的舶来品shopping mall登陆中国，翻开中国第四代商业篇章；

自2010年开始，地方政府提速城市经济发展，对城市综合体等商业项目大开绿灯，大量分布在二线甚至三、四线城市的商业项目扎堆上马。根据中国购物中心产业资讯中心的报告显示，截止2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；石家庄的购物中心将超过20家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米；沈阳目前开发超过10万平米规模的城市综合体项目达55个以上；成都在建的城市综合体总数超过80个，建筑面积接近千万平方米，已远远超出一座城市经济总量和人口的承载能力。发达国家人均商业物业面积是1.2平方米，而上海、广州等一线城市的人均商业物业面积已经超过了这一数字，上海人均商业物业面积甚至超过了2平方米。

在各地如火如荼开发商业地产建设同时，所存在的问题也逐渐显露出来。在宏观布局和结构上，商业地产项目扎堆、盲目上马、重复建设的案例愈演愈烈，严重耗费着社会资源，制约着商业地产前进的步伐。而在商业地产运营的微观层面，由于企业不熟悉、不尊重商业地产运营的客观规律，单纯追逐短期利润，不仅严重影响了商业地产的科学运营和健康发展，而且给企业带来了巨大的损失甚至是毁灭性的打击。

对于从传统住宅向商业地产转型的开发企业而言，如何克服商业地产运作难点、在激烈的市场竞争中脱颖而出？是企业转型中无法回避的重要难题。按照市场发展规律，市场产品总是从低级形态向高级形态不断发展，商业地产也将不断创新，向更多元化、多样化、更高层次方向发展。随着中国经济发展、城市居民可支配收入的增加，恩格尔系数不断下降，人民群众的消费结构发生明显的变化，在物质文明高度发达的基础上的，精神文化支出就会越来越超过物质方面的支出，文化概念作为强有力的增长因素，很自然地出现在地产项目中。由于公众在消费购物的过程中越来越重视精神享受，渴望能够获得来自“购物乐趣”、“文化熏陶”、“体验休闲”等多方面的、全方位的消费感受，集合了以往商业形态之精化、与中国国情结合的第五代商业——商业文化地产进入集约式主题消费阶段，并以蓬勃发展态势促进城市经济联合体后的商业发展。

商业文化地产，通过在商业项目和文化项目间形成良好的互动，以商业部分的销售回笼或后期租金收益支撑文化部分的投资，弥补文化部分投资大、产生效益慢、回收期长的不足；同时通过文化部分提高商业项目的市场定位和经济附加值，从而对商业部分的人气、租金、售价等产生利好的影响，提高商业部分的盈利能力。两者通过互补获取1+1＞2的整体效应协同效应，可以建设真正符合现代商业需求、迎合大众消费新时尚的新型商业地产，实现商业艺术化和消费休闲化，实现文商共荣。

3、商业文化地产案例

项目位于深圳市南山区，土地面积5.4万平方米，土地用途为文化娱乐、图书展览用地，总建筑面积7.6万平方米。项目地块区位优越，配套完善，具有良好的商业基础，但市场竞争激烈，商业体量达55万平米，纯商业的运作模式不具备吸引力。考虑到项目地处深圳大学城和科技园内，聚集了大量高素质人群，区域现有休闲娱乐设施较为缺乏，大部分陈旧无现代感，高档休闲娱乐设施基本是空白，与南山新崛起的区域形象不符、与娱乐市场消费需求相差甚远、亟待改观的情况，拟定位为南山区乃至深圳市的首席文化休闲娱乐中心。

根据企业的设想及项目本身的特点，项目总体定位为：以文化经营为主导，以“ShoppingMall”式商业丰富项目内涵的文化、娱乐、休闲、商业互为联动的高端综合性物业，拟建成集文化、娱乐、休闲、商业于一体，涵盖剧院、会展、影院、博物馆、康体、娱乐、餐饮、培训中心、文体设施和购物商场等十项功能于一体的综合性文化地产投资项目，营造包括影视文化、美食文化、城市休闲文化、时尚购物文化、科技娱乐文化及艺术文化等六大主题文化在内的“文化”体验空间。

项目2004年底动工，2006年3月公开发售，2007年底竣工，2008年元旦投入使用。项目总投资10亿元，可经营商业面积约10万平方米，其中商业与文化设施的面积比例约55：45，项目设计效果如图所示。

图1深圳商业文化项目效果图

项目受到众多买家的热烈追捧，有近千个买家于发售前一天晚上即来排队等候，甚至出现了上百个买家竞买一个铺位的状况，销售均价比周边纯商业项目（3万元/平米）提高一倍，推出当天即实现销售签约额5.5亿元，创下了同地区同类项目之最。外铺高价发售并取得良好的销售业绩，说明商业文化地产开发模式获得了广大购买者的认同，并取得了巨大的成功。

在后期的商业运营中，项目为企业提供独特的价值，再次证明其是一种成功的商业模式。项目所建设的高水平国家甲级剧院，承办了多场世界级的重量演出，给市民提供了与高雅艺术零距离接触的平台，为深圳人们带来了丰富的文化盛宴，对深圳文化事业发展所做出了重要的贡献。2006年，项目登上了城市商业的最高领奖台，荣获《2006深圳地产蓝皮书》——城市最佳商业项目奖。在随后的中国地标峰会暨中国地标荣誉榜颁奖典礼活动中，获得“中国十大新地标商业地产”大奖，入选深圳地标。

4、商业文化地产开发难点

（1）业态组合是关键

商业文化地产是商业与文化相结合的产物，过度的商业化，将失去文化的内涵和引力，降低项目品味；纯文化或过分强调文化性，每月商业化的市场运作和资金投入，将难以实现足够的经济回报。只有恰当的业态比例，才能形成均衡的商业形式，用高租金的商业补贴低租金的文化建设，减轻资金压力，降低投资风险，保证项目利润。

目前，国内大型购物中心蓬勃发展，充分展示了集商业、休闲娱乐和餐饮于一体的优势，但对于三者的比例尚无准确固定的界定。表1为全国各主要大型商业中心的业态组合比例。

表1大型商业中心的业态组合比例情况

项目 百 货 餐 饮 休闲娱乐 备注

深圳万象城 55% 20% 25%

港汇广场 50% 20% 30%

北京金源MALL 42% 15% 21% 公共服务22%

广州正佳广场 52% 18% 30%

东莞华南MALL 43% 20% 27% 其他10%

上海虹桥购物中心 48% 15% 36%

平均值 48% 18% 28%

上述购物中心中，百货、餐饮、娱乐三业态的平均比例为48：18：28。根据中国步行商业街工作委员会对全国二十多条著名商业街的调查数据，著名商业街的购物、餐饮和娱乐业态比例为50：20：30。根据实践经验，业界通常将零售、餐饮、娱乐分别52%、18%和30%的比例称为黄金比例，若将百货和餐饮同视为可带来销售收益的商业部分，则商业部分与文化娱乐设施的比例为70：30。本项目为突出文化业态的带动作用，增强文化辐射范围，商业与文化设施的面积比例约55：45。

（2）规划设计是难点

商业地产不仅应该成为购物休闲的场所，还应该成为满足社会多元化、消费者需求多样化的场所，在规划中体现差异化、主题化、特色化成为商业地产成功的必要条件。

①人流动线。人流动线是设计方面考虑的第一要素，目的是为了最大限度地吸引人气。例如，从入门开始就应该把人流分开，减轻商店入口处人流压力，拥挤的购物环境将影响消费者的购买欲望。另外，要尽量将人流往深处引，将主力店带来的人流充分地引到商业卖场的中央，变人流动线的“体外循环”为“体内循环”，以全面提升整个项目的人气值。

②视觉通透。加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。心理学研究表明，顾客进入商场看到的店铺越多，越能刺激人的购买欲望。如果一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此，国内外的商家一致强调内部空间的可视性，并将此作为设计的重要内容，通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，以提高商场营业额。

③交通体系。交通体系可从横向交通和纵向交通两方面去考虑，良好的通道设计可以最大限度地利用商场面积，提高有效面积